부동산임대사업자의 현물출자와 절세전략
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부동산임대사업자의 현물출자와 절세전략
  • 홍성길 전문기자
  • 승인 2020.05.12 05:34
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까다롭고 복잡한 현물출자
부동산 보유 개인사업자에게 매력적


사업용 고정자산을 현물출자하거나 사업양수도의 방법에 따라 법인으로 전환하는 경우 그 사업용 고정자산에 대해 이월과세를 적용받을 수 있다. 

이월과세의 입법취지는 개인사업의 법인전환을 적극적으로 장려하고, 개인사업자가 사업용 고정자산을 법인에 현물출자하는 것은 사업의 형태만 바뀌는 것에 불과하다고 보기 때문이다.

‘이월과세’란 개인이 사용하던 사업용 고정자산을 현물출자 등의 방법으로 법인에 양도하는 경우 개인에게는 양도소득세를 부과하지 않고, 이를 양수한 법인이 그 사업용 고정자산을 양도할 때 개인이 법인에 양도한 날의 양도소득산출세액 상당액을 법인세로 납부하는 것을 말한다.

이러한 현물출자 이월과세 장점은 부동산을 보유한 개인사업자에게는 매우 매력적이다. 그러나 과세당국은 양도소득세 이월과세는 조세평등주의에 반한다는 이유로 엄격하게 세법을 해석.적용함에 따라 많은 세무사들이 이 제도 자체를 적극적으로 권장하지 않고 있는 것이 현실이다. 

현물출자에 대한 양도소득세 이월과세의 요건 중에 하나가 법인의 자본금은 현물출자하는 사업장의 순자산가액 이상이어야 한다는 것이다. 그런데 과세당국과 법원의 ‘순자산가액’에 대한 해석과 판결이 일치되지 않고 있다.

과세당국에서는 순자산가액은 현물출자일 현재의 시가로 평가한 자산의 합계액에서 당해 사업과 관련하여 발생된 부채를 공제하여 계산하고, 우발채무는 부채로 포함하지 않는다고 해석하고 있다. 

그러나 법원에서는 사업과 무관한 채무, 물상보증 채무에 대해서도 부채로 공제하는 것으로 판결하고 있으므로 사전에 세심한 검토가 필요하다.

그리고 이월과세 된 양도소득세 상당액이 나중에 비상장주식을 평가할 때 총자산에서 차감하는 채무로 공제되는지 여부도 매우 중요한 사항이다.

이에 대해 과세당국은 고정자산을 양도할 때 법인세로 납부할 의무가 확정되므로 평가기준일에는 부채에 가산하여 계산할 수 없다고 해석하고 있다. 

그러나 조세심판원에서는 법인이 이미 세법에 따라 확정된 양도소득세 이월과세액을 납부하여야 하는 의무가 존재하므로 그 금액을 부채로 인식하여 자산가액에서 차감하는 것이 타당하다고 결정하고 있다.

사업용 고정자산의 현물출자는 양도소득세 과세대상자산과 관련된 양도소득세가 이월과세되는 장점 때문에 부동산을 보유한 개인사업자에게 선호되고 있다. 

양도소득세 과세소득은 양도가액에서 양도자의 취득가액을 차감하여 계산하며, 상속·증여재산의 양도에 대한 과세소득은 상속·증여 당시의 시가를 취득가액으로 계산한다. 

이러한 계산방식으로 자본이득이 많이 발생한 재산을 처분하여 증여하는 것보다는 그 재산을 처분하지 않고 그대로 증여하는 것이 유리할 수 있다.

이러한 양도소득 과세원리와 함께 현물출자에 대한 법원과 조세심판원의 입장을 고려한다면 부동산임대사업자는 현물출자를 통한 법인전환 방법을 적극 활용하는 것이 절세에 많은 도움이 될 것이다.

부동산 임대사업자뿐만 아니라 다음과 같은 경우에 해당되는 개인사업자라면 법인전환을 적극 고려해 볼 만 하다.

➊ 성실신고확인제도 대상처럼 과세당국의 중점관리 대상이거나 사업소득세 부담이 큰 사업주
➋ 사업소득 이외에 금융소득이나 임대소득 등이 많아서 종합소득세 부담이 큰 사업주
➌ 사업주 소유 부동산 가격 상승으로 양도세 부담이 증가한 사업주
➍ 가업승계 시 가업상속공제를 받을 수 없거나 증여.상속세 부담이 높은 사업주
➎ 정부 정책자금 지원 및 기타 고용지원 정책의 혜택을 받고자 하는 사업주
 
그러나 부동산 임대사업자의 경우 무조건 법인이 유리한 것만은 아니다. 

단기간 내 현금화가 목적이 아닌 법인자금으로 다양하고 중장기적인 투자를 지향하고 향후 상속까지 고려한 다양한 전략을 고민하고 있다면, 법인명의의 부동산 투자가 충분한 매력이 있을 수 있다. 

그러나 취득세 중과의 부담이 있고 현금유동성을 중시한다면 여러 어려움이 있을 수 있기 때문에 충분히 비교·검토한 후 판단해야 할 것이다.

모두에게 완벽한 시스템을 갖추는 것은 거의 불가능하다. 주어진 조건과 상황을 정확히 인식하고 자신이 추구하고자 하는 목표를 명확히 하는 것이 우선 선행되어야 올바른 전략을 선택할 수 있다.

홍성길 전문기자   s1@suwonilbo.kr