종부세를 줄이려는 ‘주택신탁’ 신중한 접근 필요 
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종부세를 줄이려는 ‘주택신탁’ 신중한 접근 필요 
  • 홍성길 전문기자
  • 승인 2020.06.28 22:55
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신탁을 통한 종부세 감소에 대한 과세형평성 우려
종부세 이외의 다른 세금에는 오히려 역효과 날 수도 있어
신탁제도의 유연성 적극 활용 필요


‘신탁’은 위탁자가 특정한 재산권을 수탁자에게 이전하거나 기타의 처분을 하고 수탁자로 하여금 수익자의 이익 또는 특정한 목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 법률관계이다.

종합부동산세와 관련하여 주택신탁에 대한 관심이 매우 높다. 그러나 주택신탁이 종합부동산세와 양도세를 줄이는 만능은 아니다.

최근 감사원은 기획재정부와 행정안전부에 신탁을 통한 종합부동산세 감소가 1000억원에 이른다고 지적하고 개선방안 마련을 촉구했다. 신탁회사에 부동산을 맡겨 명의를 분산하는 이들이 늘어나 과세형평성이 훼손된다는 것이다.

신탁한 주택의 종합부동산세는 2014년 지방세법의 개정으로 신탁사가 내고 있다. 위탁자인 개인은 수수료만 내면 된다. 즉, 주택 수에 대한 세율인상을 피하고 종부세율의 과세표준을 낮춰 누진구조를 피해가기 때문이다.

기획재정부는 세법상 '신탁제도관련 개선방안'에 대한 연구용역을 마친 상태라고 한다. 반면에 행정안전부는 '신탁법'의 법리를 감안하면 납세의무자를 위탁자로 하는 것에 부정적인 의견을 보이고 있다고 한다.

주택신탁에 대한 정부부처간의 이견과 세간의 관심이 집중되는 것은 다주택 보유자가 종합부동산세와 양도소득세 부담을 줄이는 방법으로 주택을 신탁하여 납세의무자를 분산시키기 때문이다.

예컨대 A씨가 보유한 주택 중 한 채를 신탁등기하면 등기부등본에는 ‘신탁회사’가 소유자로, 종부세 고지서에는 ‘신탁회사(A)’로 납세의무자가 표시된다. 재산세와 종부세의 납세의무자를 A와 다른 실체로 파악하기 때문에 종부세의 과세표준 분산효과가 발생하는 것이다.

그러나 주의할 점은 경우에 따라 종부세의 과세표준 분산효과가 다르고 종부세 이외에 다른 유형의 세금에는 효과가 거의 없다.

주택신탁을 하면 주택 숫자를 줄일 수는 있지만, 기준금액(6억원 또는 9억원)과 세액공제 대상을 판단하는 1세대 1주택은 신탁 등기한 주택을 포함해 계산한다. 두 채의 주택을 보유한 사람이 한 채의 주택을 신탁으로 등기하고 한 채만 남긴다고 하더라도 종부세 기준금액은 여전히 6억원이다.

그리고 주택 소유자의 연령과 주택 보유 기간에 따라 최대 70%까지 가능한 세액공제도 인정되지 않는다.

신탁은 양도세를 계산할 때 더욱 조심해야 한다. 신탁을 통해 1세대 1주택 비과세를 만들 수 없고, 양도세 중과세도 피할 수 없다. 또한, 신탁과정에서 발생하는 수수료와 등기비용 등이 추가로 부담되기 때문에 절세 효과는 줄어들 수 있다.

앞에서도 살펴보았듯이 향후 신탁도 세법개정으로 과세표준 분산효과가 줄어들 수 있으므로 보다 신중하고 다양한 관점에서 접근해야 한다.

신탁의 가장 큰 장점은 유연성에 있다. 다양한 상황에 따라 적절한 신탁구조를 설계할 수 있어 유언대용 및 가업승계전략으로도 많이 활용되고 있다.


홍성길 전문기자  s1@suwonilbo.kr