수원시가 민간개발사업에 있어 공공기여도를 높이는 개발이익환수 시스템을 도입한 것은 피해 최소화를 위한 사회적 비용으로 활용한다는 점에서 바람직한 방향이다. 용도지역 변경으로 발생하는 개발이익에 대한 합리적 배분을 통해 도시의 균형 발전을 도모하고 공익적 기여할 수 있도록 개발이익환수 시스템을 구축, 운영한다는 것이다.

수원시는 재개발·재건축사업 등 개발사업의 시행이나 토지이용계획(용도지역)의 변경으로 막대한 우발적 이익이 발생했지만 이에 대한 기존의 개발이익환수 장치가 미흡해 형평성과 특혜의혹을 불러와 사회적 이슈가 돼온 것이 사실이다.

수원시의 이번 방안은 개발이익을 공유화하는 시스템을 마련해 기부체납 형식으로 환수한 토지나 건물에 도로와 공원 등 공공시설뿐 아니라 문화·복지시설, 장기전세주택 같은 사회적 공익시설을 조성함으로써 토지활용도를 높이는 동시에 특혜 우려를 불식하는 효과를 거둘 수 있을 것으로 기대된다. 민간 개발사업을 활성화하고 투자환경을 개선함으로써 일자리 창출에도 기여할 수 있음은 물론이다.

이에 따라 시는 적정한 환수방안을 마련하기 위해 연구용역을 추진해 도시관리계획 변경 시 시의 특성에 맞는 공공기여를 유도하고 투명하고 예측 가능한 환수규모를 제시해 특혜시비를 불식하고 공익성과 사업성이 적절히 조화될 수 있는 개발이익 산정시스템을 마련했다. 원칙적으로는 증가용적률의 일정비율을 공공기여로 제시하는 방식을 선정하고 필요시에 토지가치증가분의 일정비율을 공공기여로 제시하는 방식을 보완적으로 활용할 계획이다.

그러나 개발대상 부지의 대부분이 노른자위 땅으로 손꼽히는 만큼 특혜시비를 완전히 차단할 수 있다고 보기는 어렵다. 따라서 기부체납 제도의 취지를 제대로 살리면서 민간부문의 건설투자 활성화를 이끌어 낼 수 있는 개발이익환수의 합리적 기준이 우선 전제돼야 한다. 그런 맥락에서 기부체납 비율을 용도변경 유형별로 사업대상 부지면적 기준을 설정해야 하는 수원시의 방안이 적정한지, 토지 소유주와 시민들의 공감대를 얻어낼 수 있는 수준인지 보다 충분한 검토가 이뤄져야 할 것이다.

시는 기존에 도로, 공원 위주의 공공시설을 설치하는 환수에서 지역 내 필요한 문화시설이나 사회복지시설 등의 공익시설이 설치될 수 있도록 해 이익환수가 주민에게 직접적으로 돌아갈 수 있도록 조치할 계획이다.

그러나 문제는 미실현 이익이라 할 수 있는 개발이익을 환수하는 일이 말처럼 쉽지 않다는 데 있다. 이익이 당장 실현되지도 않았는데 거액의 부담금을 내라고 한다면 조세저항이 불가피할 것이고 부과대상을 어디까지로 할 것이냐를 두고 형평성 논란도 꼬리를 물고 제기될 수 있다.

특히 아파트 재건축 개발부담을 부과하는 것은 집값 안정에는 크게 기여할 수도 있지만 실제 시행과정에서 생길 수 있는 부작용이 너무나 클 것으로 보인다. 여기에다 이미 재건축을 끝낸 단지는 물론이고 값이 덩달아 오른 인근 단지와의 형평성 문제도 결코 간과할 수 없는 문제다. 따라서 개발부담금 확대범위를 확대하되 개발이익을 한꺼번에 환수하기 보다는 이를 단계적으로 환수하는 방향을 검토할 필요가 있다.

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