최근 수도권 집값, 생활물가 급등으로 은퇴를 앞둔 세대뿐만 아니라 젊은 세대들도 귀농, 귀촌을 생각하는 경우가 많으며 실제로 통계상 1년에 50만명 이상으로 귀농, 귀촌이 인구가 늘어났다고 한다. 하지만 전원생활의 로망을 안고 시골에 위치한 대지가 아닌 저렴한 토지를 찾다보면 대부분이 논, 밭이거나 임야로서 현실적으로 농지에 주택을 지을 수가 없는 땅이다.
만약 이를 어기고 농지나 임야 등의 토지에 건축물을 지으면 불법건축물로 간주되어 원상복구를 해야 하며 과태료가 나오게 된다. 이렇게 토지가 지목상 대지가 아닌 농지인 경우 건축물을 짓기 위해 농지전용을 필요로 한다. 농지전용부담금이란 농지전용허가를 받은 자에게 대체농지(농지가 없어진 만큼)조성에 소요되는 비용을 부담하게 하는 비용인 것이다. 즉, 농지를 농업생산 및 농지개량 외의 목적으로 사용하려면 대상 농지소재지 농지관리위원회 확인 후 농림식품수산부 장관의 허가를 얻어야 한다.
농지전용부담금부과기준은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 전용면적㎡×(개별공시지가×30%)가 부담금이 된다. 단, ㎡당 공시지가의 30%가 50,000원을 초과할 경우 상한선을 50,000원으로 정해져 있다.
예를 들면 660㎡(200평)을 대지로 전용해서 주택을 지으려 할 때 ㎡당 공시지가가 40,000원인 경우 660㎡×(40,000×30%)=7,920,000원의 부담금을 내야 한다는 것이다.
물론 농민의 경우 허가대신 신고로만 진행되는 경우도 있으나 아무튼 농지법에 의해 전용에 관한 행정관청의 심사를 받아야 하는 건 마찬가지다. 통상 전용 허가신청서, 사업계획서, 피해방지계획서, 지적도등본 및 시설물 배치도, 변경사유서 등 서류가 첨부되어야 한다.
어렵게 확보한 농지전용허가를 정당한 사유없이 2년이상 대지의 조성, 시설물의 설치 등 농지전용 목적사업에 착수하지 아니하거나 농지전용목적사업에 착수한 후 1년이상 공사를 중단한 경우 등에는 행정관청 직권으로 전용허가를 취소할 수가 있다고 한다.
이에 대해 일산 법무법인 따뜻한변호사들 대표 김미진 변호사는 “농지전용하고 이후 주택을 짓는 과정 또한 상당히 어렵고 까다로워서 전원생활을 계획하고 있는 사람이라면 주택을 짓는 것이 더 저렴한지 아니면 차라리 저렴한 주택을 사는 것이 더 나은지 꼼꼼하게 따져보고 결정하는 것이 좋다”고 조언했다.