'꼬마빌딩' 등 비주거용 부동산에 대한 감정평가제도가 시행됨에 따라 증여세 등의 세금 부담이 대폭 증가할 것으로 예상된다.

그 동안 ‘꼬마빌딩’에 대한 열풍은 기본적으로 부동산투자에 대한 관심과 더불어 상속.증여 대상으로 적극 활용되었기 때문이다. 많은 종류의 부동산 중에서 ‘꼬마빌딩’이 인기를 끄는 이유는 무엇일까.

아파트나 오피스텔 등은 면적·위치·용도 등이 유사한 물건이 많아 매매사례가액이 상속.증여재산의 시가로 적용되어 절세측면에서는 불리한 면이 있다. 그러나 ‘꼬마빌딩’으로 칭하는 비주거용 부동산은 개별적 특성이 강해 비교 대상 물건이 거의 없고, 거래도 빈번하지 않아 상속.증여세 부과의 기준이 되는 시가를 확인하기 어렵다.

「상속세 및 증여세법」에 따르면, 상속·증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시 및 증여 당시의 시가에 의해 평가하도록 하고 있으며, 시가를 산정하기 어려운 경우에 한하여 보충적 평가방법에 따라 평가하는데, 이때 부동산은 공시(고시)가격에 의해 평가한다.

따라서 비주거용 부동산 대부분은 공시가격으로 상속.증여재산을 평가하여 신고하고 있다. 공시가격은 시가에 비해 아주 낮은 수준이어서 상속.증여세를 30~50% 이상 줄여 주는 역할을 하였다. 이렇게 저평가된 ‘꼬마빌딩’ 등 비주거용 부동산은 자산가들의 증여 수단으로 적극 이용되었고 과세형평성 논란이 지속적으로 제기되어 왔다.

이에 국세청은 부동산 공시가격 현실화 정책에 발맞추어 비주거용 부동산에 대한 불공정한 평가 관행을 개선하고, 시가에 근접한 평가로 과세형평성을 높이기 위해 비주거용 부동산 감정평가제도를 시행하게 되었다.

이 제도는 2020년부터 상속·증여된 비주거용 부동산으로서 시가와 신고가액의 차이가 큰 경우 등에 대해서만 감정기관에 평가를 의뢰하여 감정한 가액으로 상속·증여재산을 평가·과세할 예정이다.

감정평가 대상은 상속·증여 부동산 중 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제2조에 따른 비주거용 부동산(국세청장이 고시하는 오피스텔 및 일정 규모 이상의 상업용건물 제외)과 지목의 종류가 대지 등으로 지상에 건축물이 없는 토지(나대지)를 대상으로 한다.

감정평가 대상으로 선정되면 공신력 있는 둘 이상의 감정기관에 의뢰하여 평가를 실시한다. 감정평가가 완료된 이후에는 평가심의위원회에서 시가 인정 여부를 심의하게 되며, 감정가액이 시가로 인정되면 그 가액으로 상속·증여 재산을 평가하게 된다.

감정평가는 2019년 2월 12일 이후 상속 및 증여받은 부동산 중 법정결정기한(신고기한부터 6~9개월) 이내의 물건을 대상으로 실시하며 감정평가에 따른 일체의 비용은 국세청이 부담한다.

납세자가 보충적 평가방법으로 신고하였으나, 과세관청이 시가로 인정된 감정가액으로 상속·증여재산을 평가함에 따라 추가 납부할 세액이 발생하는 경우 신고불성실 및 납부불성실 가산세는 면제된다. 다만, 납세자가 신고한 세액에 대한 신고세액공제(3%) 혜택은 적용 받지 못한다.

납세자 입장에서 볼 때 감정평가를 통해 얻을 수 있는 실익은 향후 상속.증여 받은 재산을 매매할 때 해당 자산의 취득가액이 높아지기 때문에 양도소득세가 절감되는 경우일 것이다.

이제 시가가 50억 원인 ‘꼬마빌딩’을 공시가격 30억 원으로 증여하고 증여세 4~5억 원을 줄이던 시대는 막을 내렸다. 그렇지만 중장기관점에서 합리적인 투자전략을 수립한다면 ‘꼬마빌딩’ 투자는 아직도 유효하다.

홍성길 전문기자  s1@suwonilbo.kr