화성사업의 본격적인 추진은 1999년 8월, 화성주변 정비계획을 수립하면서부터라고 할 수 있다. 이후 2002년 12월에는 미흡한 사항을 보완하고 중점 사업을 보완해 2차 계획을 마무리했다. 화성주변 정비계획은 법적인 계획이 아닌 기본구상이라고 해야 올바른 표현일 것이다. 

사업을 진행하기 위해 법적 계획인 수원화성 지구단위계획을 수립해야 했다. 2003년 6월 지구단위계획 구역이 결정됐다. 이어 난개발을 방지하기 위해 2003년12월부터 행위제한(건축 중지)을 고시했다. 이어 2006년 5월 수원화성 1종 지구단위계획이 수립돼 결정고시됐다. 이로써 화성주변은 지구단위계획 수립으로 건축지침이 마련됐다. 

특히 지구단위계획은 재정비가 필요한 낙후지역 5개소를 특별계획구역으로 지정했다. 이는 개발계획을 수립해 개발해야한다는 조건이었다. 화성사업소가 설립돼 화성사업이 한창이던 2004년의 일이다. 

하루는 대한주택공사 직원들이 찾아 왔다. 도시계획을 담당하던 시절, 대한주택공사와 한국토지공사는 수원의 많은 지역을 개발했다. 그래서 업무관계로 자주 만나 대화를 하곤 했다. 그러나 2003년 화성사업소를 설립해 외청에 나가 있게 됨에 따라 이들과 만남이 뜸해졌다. 

나는 찾아 온 주택공사 직원들에게 “주택공사는 미개발지에 아파트만 지어 돈만 버는 장사꾼이냐”라며 아픈 곳을 찔렀다. 나의 숨은 의도는 21세기 신도시만 만들 것이 아니라 18세기 신도시 화성을 다듬는 일을 해서 국민들에게 이미지 개선 좀 하라는 의도였다. 

주택공사는 수원에 많은 단지를 조성했다. 열거해보면 최초로 개발한 사업은 구매탄 아파트단지였다. 이어 화서1,2차 아파트단지, 신매탄 아파트단지, 권선, 천천, 매탄 4~5단지, 원천, 조원, 화서역앞, 매탄3지구, 영통지구 등 수많은 아파트 단지 조성사업을 시행했다.

대한주택공사로 하여금 화성정비를 요청하는 것은 다소 어려운 주문이라는 생각도 들 수 있었다. 그러나 화성의 재건을 담당한 사람으로서 지푸라기라도 잡아야 하는 심정이었다. 그들은 별 반응 없이 돌아갔다. 

하지만 얼마 지나지 않아 간부들과 함께 다시 찾아왔다. 명분을 주면 화성내의 불량한 곳을 정비해 보겠다는 것이었다. 대신 적자를 보전하기 위해 미개발지 개발권을 달라고 했다. 그리하여 속전속결로 진행이 됐다. 제일먼저 대한주택공사와 수원시가 공동으로 '수원화성 역사문화도시기본계획'을 세우기로 의견을 모았다.

계획수립을 위해 경비를 50%씩 부담, 사업계획을 수립한다는 양해각서가 체결됐다. 용역주관은 대한주택공사가 맡기로 했다. 연구총괄은 김성진 한국문화정책연구원 박사, 승효상 이로재 건축 대표, 민현식 한국예술종합학교 교수, 이병진 대원엔지니어링 이사가 맡았다. 연구진은 4개 기관에서 23명의 실무진이 참여했다.

2005년 3월 수원역사문화도시 기본계획 수립 연구용역이 시작됐다. 이어 2005년 5월 착수 보고회를 시작으로 7차에 걸친 워크숍을 통해 심층토론을 했다. 관계전문가 세미나를 1회, 경기도문화재위원 자문위원회 1회, 수원시 보고회 4회를 개최했다.

2007년 4월에는 화성 내 위치한 학교 활용방안을 추가과업에 포함해 연구를 진행했다. 화성역사문화도시 기본계획수립용역은 시작한지 2년 반에 걸쳐 수행됐다. 수원화성의 전반에 대한 정비방안이 제시됐다. 

화성사업은 제1섹터(공공)사업, 제2섹터(민간)사업, 제3섹터(민간+공공)사업별로 추진하는 방안이 단계별로 제시됐다. 특별히 제시된 분야는 정비사업이 필요한 특별계획구역의 개발방안이었다.

정비대상은 남향지구(남수동과 매향동), 연무지구, 장안지구, 북수지구, 신풍지구였다. 5개 지구 총면적은 38만㎡(11만5000평)이었다. 5개 지구를 개발하는데 총6034억원이 투자되는 계획이었다. 사업이 완료된 후 회수비는 4043억원이 회수돼 2159억원의 손실이 발생되는 것으로 산정됐다. 

손실액이 많은 것은 토지보상과 건물보상, 영업보상, 이사비 등이 지급돼 보상비가 높게 산정된 것이다. 또한 위치가 화성 내·외에 위치해 건물을 2~3층 밖에 지을 수 없게 됨으로서 손실액이 천문학적으로 발생되는 것이었다. 대한주택공사는 사업비 조달을 위해 수원시 외곽의 망포동 미개발지 40~50만평의 개발권을 줄 것을 수원시에 요청했다.

수원시는 아직 개발시기가 도래하지 않았다는 명분으로 택지개발 사업지를 주지 않았다. 이 무렵 정부에서는 공기업 선진화 사업이 한창 전개되기 시작하는 시기였다. 대한주택공사와 한국토지공사의 통합발표로 결국 새로운 사업의 추진이 어렵게 됐다. 

이런 사유로 2년 반 동안 수립한 계획은 화성주변 주민들의 마음만 설레게 하고 결국 무산됐다. 화성주변 개발사업이 무산됐다는 발표는 주민들을 흥분시켰다. 개발을 기대하고 토지와 집을 산 사람들이 많았다. 이들은 우선 담당부서인 화성사업소장이 나와서 해명을 하라고 난리쳤다. 나는 당시 주민 집회장소에 여러 차례 불려나가 봉변을 당해야 했다. 

이들은 수원시의회도 찾아가 민원을 제기했다. 해당지역 시의원은 시정 질의를 통해 화성 내 재개발사업 무산을 집행부, 특히 화성사업소장의 책임이라고 했다. 사업결렬 책임을 지고 화성사업소장은 사퇴하라고 압박을 하기도 했다. 

이 일로 나는 화성사업을 그만 하기로 마음먹게 된다. 

수원시는 주택공사의 사업포기 대안으로 화성주변 지구단위계획을 수립해 도시기반시설 확충과 불량지구를 연차적으로 매입계획을 발표하기에 이른다.

이 때 세운 계획은 남수동과 지동 성곽인접에 분포된 불량가옥지구를 문화재보호구역으로 지정해 연차적으로 매입하기로 했다. 그리고 남수동과 매향동에 거주자를 위한 주차장을 조성하는 계획과 남수동 성곽공원을 경계로 도시계획도로를 개설하는 계획을 수립해 시행하기로 했다.

당시 주민과 약속한 사업은 당장 시행된 사업도 있었으나 남수동 성곽주변 불량지구 정비사업은 2020년에 마무리돼 화성의 옛 모습을 되찾는 계기가 되기도 했다. 역사는 가정이 없다고 한다. 하지만 대한주택공사가 11만평의 불량지구를 재개발했을 경우를 생각해 본다. 

과연 화성 주변의 모습은 어떻게 됐을까? 재개발지구는 아무리 저층이라고는 하나 화성 내 곳곳은 생뚱맞은 신도시 모습이었을 것이다. 이 또한 화성의 또 다른 왜곡이 아니었을까 생각해 본다.
 
수원화성은 정조대왕 작품이다. 따라서 정조 대왕의 정신을 빛내는 사업이 돼야 하는 것은 자명하다.