동탄 신도시내 아파트 단지내상가 분양낙찰가가 평당 9천여만원까지 이르는 등 천정부지로 치솟으면서 최소 수익률 보전도 힘든 것 아니냐는 지적이 나오고 있다.
특히, 업계에서는 토지매입가 등을 이유로 앞으로 있을 상가분양내정가도 이러한 기조를 이어가고 고분양가가 계속될 것으로 보여 투자자들의 신중한 투자가 필요하다는 지적이다.
실제로 지난 10월 우남퍼스트빌 단지내상가의 평균 낙찰가는 평당 3천400만∼8천600만원에 이르렀다. 이중 분양 면적 7.11평의 점포는 내정가(2억1천330만원)의 3배에 가까운 6억1천330만원에 낙찰됐다. 평당 낙찰가가 8천625만8천790원이다. 상가 1평 낙찰가가 지방의 웬만한 소형아파트 한 채 값과 맞먹는다.
단지내상가 낙찰가 고공비행은 비단 이곳만은 아니다. 지난 7월 롯데캐슬 단지내상가의 평당 최고는 6천927만원을 기록했다. 비공개 입찰로 진행됐던 동탄 아이파크의 단지내상가도 평당 최고가는 7천500만원을 기록했었다.
6억원을 넘는 낙찰가로 분양된 우남 아파트상가는 연간 금융비용(이자)만 3천만원에 이른다. 7%대 이상의 수익률을 유지하려면 대출 30%를 포함해도 보증금 1억원에 월세 300만원은 받아야 수익분기점에 이른다. 7평짜리 상가에서 과연 수익을 맞출 수 있을지 의문이다.
전문가들은 단지내상가가 충분한 고정수요의 이점은 있지만 편의점, 부동산, 세탁소, 제과점 등의 입주 업종의 한계와 고분양가 낙찰로 인해 수익률 보존의 적정수준을 넘었다는 견해를 내고 있다.
상가분양가는 아파트와 달리 분양가 책정이나 공급방법을 규제할 수 없는 문제점이 있으며 앞으로 추가 분양될 아파트 단지내상가분양도 이러한 분양가를 유지할 가능성이 커 투자자들의 신중함이 요구되고 있다.
특히, 최근의 상가 고분양가는 마땅한 투자처를 잃은 부동산자금이 실물자산쪽으로 몰린데다 아파트ㆍ토지 시장 규제로 인한 풍선 효과와 ‘묻지마 투자’가 고개를 들면서 빚어지는 결과라는 지적이다.
동탄 주변 부동산 관계자들은 “내년에는 위버폴리스, 신일 주상복합 아파트 등을 비롯한 아파트단지들이 대거 상가를 분양할 예정에 있다”며 “분양가는 최소 지금의 분양가를 유지하거나 높을 것으로 본다”고 말했다.
부동산 관계자는 “최소 분양가의 7% 정도의 연간 수익률은 있어야 한다. 5~6% 아래로 내려가면 손해다. 현재의 고분양가론 7% 이상의 상가 수익률을 내기 힘들다고 본다”며 “투자자들은 투자에 앞서 내정가와 수익률의 적정성 여부를 먼저 파악하는 것이 필요하다”고 말했다.