재개발ㆍ재건축지역 집값 상승 '진정세' 전망

- 지난해 폭등했던 수도권 아파트 가격의 원인은 무엇이라고 생각하는가?

▲ 강상인(48ㆍ화성 동탄 부동산랜드) = 재건축ㆍ재개발로 많은 수의 이주수요가 발생해 공급이 부족했고 고분양가에 따른 무주택자의 심리적 불안감과 양극화의 압박으로 서민들의 수요가 증가했다. 저금리 대비 부동산 수익률은 계속 상승해 대기수요가 일시적으로 폭발했고 실거래가 적용에 따른 양도세 대폭 증가로 매도가 불가능해 공급이 감소했다. 또, 정부의 부적절한 대응 등이 복합적으로 맞물려 부동산 가격이 상승했다고 생각한다.

▲ 김재귀(54ㆍ수원 팔달구 산강 공인중개사사무소) = 토지개발 수용으로 시장에 통화량이 증가하였으나 마땅한 투자처를 찾지 못한 수요자들의 몰림 현상을 나타냈다. 임치된 저축성 이자보다 아파트가격의 상승이익이 우월하기 때문이다. 또, 교육 및 직장교통의 편리성으로 수도권에 인구가 집중돼 아파트 가격이 폭등했다고 생각한다.

▲ 김주영(49ㆍ수원 권선구 아람 공인중개사사무소) = 정부 정책의 불신과 부재가 가장 큰 원인이라고 생각한다. 정부는 가격을 낮추는 부동산 정책을 계속 펼쳤지만 실질적 분양가는 높아 주변 아파트 가격도 상승한 것이다.

▲ 정금선(40ㆍ수원 영통구 대성 공인중개사사무소) = 무엇보다도 양도세가 가장 문제라고 생각한다. 실거래 적용에 따른 양도세의 증가로 매도가 불가능해 공급이 감소했다.

▲ 조성봉(55ㆍ수원 장안구 까치 공인중개사사무소) = 부동산 시장의 신뢰를 받지 못한 정치가 첫 번째 원인이다. 금리를 낮춰 현금이 계속 풀리니 일반 서민들도 주식ㆍ현금은 없고 부동산만을 갖고 있는 실정이다. 아파트의 가격이 오르는 것은 당연한 것이다.

- 수원지역의 아파트 분양이 지난 4월 800만원대에서 11월에는 1,400만원까지 분양돼 고분양가 논란이 있는데 이같은 추세에도 1, 2순위가 마감되고 있다. 올해도 이같은 분양신청 추세가 계속될 것이라 생각하는가?

▲ 강상인 = 올해부터 동탄입주가 시작되고 봉담지구와 재건축 아파트 입주가 진행되면 수원지역 아파트 가격은 하향 안정될 것이라고 생각한다. 광교ㆍ흥덕ㆍ서천ㆍ동탄ㆍ청계지구 등 택지지구 아파트 분양시장은 좋은 입지조건으로 여전히 수요가 넘칠 것이나 개별 아파트 분양은 청약이 극히 저조하게 될 것이다. 그러나 수원지역 재개발로 인한 이주민이 발생할 경우에는 주택 부족현상이 재연될 우려가 있다.

▲ 김재귀 = 재건축ㆍ재개발로 인해 주택 수요가 증가해 분양신청 추세가 계속될 것이라고 생각한다. 하지만 금융권의 대출금 규제의 영향을 받게 되면 소강상태가 될 것으로 보여진다.

▲ 김주영 = 금융대출의 억제와 가수요가 진정되면 진정세를 보일 것으로 생각한다. 하지만 유명 건설사의 아파트 분양은 계속 유지될 것으로 본다. 대세적으로는 진정세일 것이라 생각한다.

▲ 정금선 = 정부의 ‘분양가 상한제’에 따라 영향을 받을 것이라 생각한다. 정부가 개입되지 않는다면 현 추세를 그대로 유지할 것이라고 생각한다. 또, 양극화 현상도 예상된다. 지역의 특성상 미분양이 발생하는 경우도 있을 것이라고 생각한다.

▲ 조성봉 = 지금 아파트의 매매는 거의 없고 전세로 몰리고 있다. 내년에도 분양가는 계속 지속될 것으로 본다. 하지만 서민들과 기득권의 이원화로 양극화 될 것으로 본다. 지역적 특성으로 좋은 위치는 고분양가라도 분양이 완료될 것이고 나쁜 위치는 미분양사태가 발생할 것으로 본다.

- 재건축ㆍ재개발 지역의 집값이 11월을 전후로 2배 이상 상승하는 등 이상과열이 지속되고 있는데 앞으로 재개발ㆍ재건축 시장의 추이는 어떻게 될것으로 보는가?

▲ 김재귀 = 도시의 미관과 위생, 주거환경을 고려하여 계속 지속되어야 하며 주택공사 등 공공기관이 참여하는 것이 좋다. 시장의 추세는 진정될 것으로 생각한다.

▲ 김주영 = 재개발 또한 진정국면이 올 것이다. 물론, 지금까지 재개발·재건축은 브레이크가 없었다. 하지만 가수요가 진정되면 진정될 것으로 본다.

▲ 정금선 = 가열된 시장은 유지 또는 떨어질 것으로 생각된다.

▲ 조성봉 = 재건축ㆍ재개발 지역의 집값은 이미 9월 초순부터 과열경기였다. 정책적 발표이전부터 큰 손들이 이미 대부분 빌라 등 매수해갔다. 일반 서민들이 이득을 보는 경우는 매우 드물다고 본다. 재건축ㆍ재개발 지역의 집값은 언제나 상승해왔다. 앞으로도 그럴 것이다.

- 동탄 아파트 가격이 최근 분양가 폭리 환수 등의 문제 때문에 일부 하락 추세다. 앞으로 전망은?

▲ 강상인 = 일부 하락 추세는 단기급등에 따른 부담감 때문에 소폭 하락하였으나 입주시 실거래가에 따른 양도세 부담으로 매물이 극히 적을 것으로 예상되며 주변 영통지역 대비 상승여력이 있기 때문에 당분간 매매가격이 강세를 유지할 것으로 본다.

▲ 김재귀 = 어느 정도 소강상태가 유지되다가 다시 오를 것으로 보고 있다. 주변의 아파트 가격도 그렇고 편리한 교통(각 고속도로의 인터체인지와 전철, 철도 등)은 여전히 매력적이다. 또, 지역개발로 인하여 토지 피수용자들의 자금 보유로 구매력이 높아지고 있어 다소 오름세를 예상한다.

▲ 김주영 = 소단지(200~300세대)의 경우는 가격이 하락할 것으로 생각되며 유명 건설사의 아파트 경우는 보합세 내지는 안정 국면이 예상된다.

▲ 정금선 = 일시적 하락 추세로 생각한다. 일정 시기가 지나면 현재의 가격을 유지할 것으로 본다.

- 정부가 추진하는 환매조건부 아파트 분양 등 아파트 가격 낮추기 정책에 대한 생각은?

▲ 강상인 = 가격 낮추기 정책이 현실화 될 경우 아파트 가격이 안정적이겠지만 현실적으로 큰 가격하락이 없을 경우에는 오히려 폭등 유발이 될 수도 있어 신중하면서 빠른 정책추진과 지속적 공급확대를 유지해야한다.

▲ 김재귀 = 어느 정도 아파트 가격을 낮출 수 있다고 본다. 하지만 공급자는 건축에 투자된 비용을 환수하는 것과 토지 매입금액의 이자율을 산정해 볼 경우 적절한 정책인지가 문제가 된다. 수요자는 주택을 투자가치로 생각하는 성향이 있는데 토지소유권이 없는 지상의 건물만을 소유하기 위해 투자를 할 것인지 의문이다.

▲ 김주영 = 이벤트성, 정치성이 강하다고 생각한다. 참여정부 이후 부동산 대책을 많았지만 효과가 없었다. 우리나라는 주거의 개념이 거주가 아닌 소유개념이 강하다. 소유가 아닌 거주개념의 반값아파트 정책은 쉽게 뿌리내리기 어렵다고 본다.

▲ 정금선 = 현실과 너무 먼 발상이다. 현실 가능성은 없다고 생각한다.

▲ 조성봉 = 왜 이시기에 이런 발표를 하는지 모르겠다. 대선에 맞춘 전략이라고 생각한다. 만약, 말 그대로 아파트의 거품이 빠진다고 생각한다면 실제 피해를 받는 것은 서민들이라 생각한다. 서민들은 치솟는 낮은 금리와 치솟는 아파트 가격 때문에 뒤늦게 아파트시장에 뛰어 들었다. 그런데 거품이 빠진다면 누가 피해를 보는가?

- 정부에게 바라는 부동산 대책이나 방향에 대한 제시를 한다면?

▲ 강상인 = 꾸준한 공급과 세금지상주의에서 탈피해야 한다. 조용하고 현실성 있는 부동산정책을 추진해야 하며, 유동자금의 방향을 돌릴 수 있도록 경제 활성화에 더욱 진력하여야 한다.

또, 무리한 환율방어보다 자연스런 해외투자로 해외 자산을 늘리고 국내 유동자금을 감소시켜야 하며 분양가 제한은 토지구입 가격의 상승을 억제해 부동산 가격안정에 필수적이므로 중소형아파트는 분양가를 제한하고 대형아파트는 고급화ㆍ차별화로 공급을 늘려야 한다.

▲ 김재귀 = 주택공사 등 공공기관이 값이 싼 나대지 개발로 인해 발생한 이익을 노후된 주택지역 재개발, 재건축에 재투자함으로써 도시기능 구조를 살리기 위해 노력해야 한다.

▲ 김주영 = 정부의 대책보다는 수요와 공급에 의한 자연적 시장기능에 맡겨야 한다. 현재의 종부세와 양도세 등은 너무 비싸다. 양도세를 낮춰 기존 공급을 확대해야 한다. 교체수요와 같은 기존공급을 늘리고 양도세 등의 세금을 낮춰야 한다.

▲ 정금선 = 아파트 시장에 정부가 개입을 안했으면 한다. 시간은 걸리겠지만 시장의 자정적 기능으로 안정 될 것이다.
올해 정부의 대책은 가격 상승을 불러왔고 탄력적 조율이 되지 않았다. 관망하는 자세로 부동산시장 자체의 기능에 맞기는 편이 좋을 것이다.

▲ 조성봉 = 금리를 올려야 부동산을 잡는다고 생각한다. 이미 예전에 올렸어야 했다. 당연히 수출 정책에 타격을 입는다 해도 국내 서민들은 안정될 수 있다. 물론, 정부의 정책이 전부 잘못된 것은 아니다. 실거래 신고는 잘했다고 생각한다. 시장에서 실제 가격을 인정받았기 때문이다.