“광교신도시 개발 부동산시장에 호재”

▲수도권 어느지역보다 전망이 좋다. 수원은 세계적인 첨단기업인 삼성전자를 중심으로한 대규모 전자단지가 위치하고 세계문화유산이있는 역사·문화관광 중심지이고, 경기도의 행정·교육 중심도시다.

또 수원시는 그 가치를 높이기 위해 분주하다. 그중에서 눈여겨 볼 것은 화성을 중심으로한 문화·관광 도시개발 이슈다. 앞으로 수원지역 경제의 동인이 되고 수원의 부동산가치를 한층 업그레이드시킬 중요한 포인트다. 이와 함께 내년도에 분양예정인 광교신도시 개발이 수원 전체의 부동산시장의 가치를 동반상승시킬 동인(動因)이 되고 있다.

수원 팔달구 이의동 광교신도시 1천122만㎡에 약 2만가구의 주택이 들어서고, 광교 테크노 벨리 내 각종 첨단 연구시설이 완성되고, 원천유원지를 포함한 광역상업 위락지구 약 297만㎡가 개발될 전망이다. 또 정보통신부가 설립한 U-city포럼으로부터 유비쿼터스 도시시범 모델도시로 선정된 바도 있다.

수원 이의동, 용인 상현동 일대가 행정기관, 첨단산업, 연구, 개발시설, 녹지 등이 어우러진 선진국형, 친환경 자족도시로 개발될 경우 수원의 지역가치를 전반적으로 견인할 것이다.

이와 함께 구도심권의 전반적인 재개발로 도시가 한층 균형적 발전을 가져오리라 확신한다. 수원지역의 부동산가치는 분당, 용인 수지 등에 비해 아직은 저평가돼 있지만 앞으로 그 이상의 가치상승이 기대된다.

―시장에 급매물이 많이 나오고 있는데.

▲각종 부동산규제 이후 침체된 부동산시장에서 나타나는 전반적인 시장상황으로 볼 수 있다. 그러나 수원 지역만을 좁혀 본다면 수원시장은 공급물량이 넘친다고 볼 수 있다. 실수요자는 한정돼 있고, 분양에 리스크가 적다는 장점으로 시공사나 시행사가 수원을 황금알로 여긴 결과다.

높은 분양에 넘치는 매물로 수원지역 시장은 거래가 한산하다. 그 와중에 구입해 놓은 아파트나 주택이 급매물로 거래되고 있다. 물론 가격은 현 시세보다 싸다. 20~30%, 많게는 반값 아파트도 있을 수 있다.

특별한 경우겠지만 전국적인 불경기로 경매물건도 쏟아지고 있다. 향후를 본다면 급매물에 투자해서 투자금을 100%로 보고 은행금리 이상의 월세를 챙길 수 있다면 2~3년 후 충분한 부가가치가 보장될 수 있을 전망이다.

그러려면, 부지런히 뛰어야 한다. 매물파악, 주변 개발, 분양정보 등을 참고하고 발품을 팔아야 한다. 급매물에 대한 정확한 상황판단을 한 뒤 미래시장에 대한 확신이 갈 경우 투자해야 한다. 무조건 싸다고 투자할 경우 상투를 잡힐 수 있다.

―수원에는 노후된 아파트가 많은데 투자대상으로 괜찮은가.

▲수원지역에는 20년 이상된 아파트가 부지기수다. 이런 아파트를 중장기적인 투자대상으로 해도 손해 볼 염려는 적다.

3년 이상의 투자를 생각한다면 20년 이상 된 아파트를 싼 가격에 매입해 새 아파트로 입주권을 노리는 것도 확실한 보장을 받을 수 있는 전략 중 하나다. 노후 된 아파트는 실입주자에겐 현실적으로 인기도가 떨어지지만, 장기적인 투자엔 제격이기 때문이다.

재개발이 진행중인 수원시 팔달구 고등동, 화서동 일대는 시장전망이 좋다. 이 지역은 서울~천안간 복복선전철, 분당선 연장, 신분당선 연장, 수인선 등이 만나는 철도교통의 중심지로 향후 괄목할만한 개발이익이 기대된다.

광교신도시도 토목공사가 한창이다. 우리나라의 주택 가격상승 현상을 보게 되면, 주변의 아파트 분양이 그 인근의 가격을 좌우 하기도 하고, 거래의 분위기를 반전시키는 향상을 나타내기도 한다. 광교신도시 개발이 좋은 호재가 될 것으로 확신한다.

―투자대상으로 전원주택이나 실버타운분양은 어떤가.

▲검증 안 된 전원주택은 아직은 한마디로 ‘NO!’다. 수원지역에 무분별하게 분양시장을 노리고 있는 것 중 하나가 전원주택이다. 서울에서 가깝다는 장점과 노년층을 주된 수요자로 공약하고 있는 전원주택은 여러가지 검증할 필요성이 있다.

현재 흑자를 유지하고 있는 노블카운티를 후광으로 수요자들을 찾아 나서지만 문제는 분양가다. 토지가 대비 건축비를 제외하면 실수요자 입장에선 당연히 현실적으로 분양가가 높다.

큰 평수의 땅을 사서 분양한 후 샘플 하우스(일부는 조감도만 가지고 진행하는 경우가 다수)만을 지어 놓고 분양을 개봉하는데 여기에는 함정이 있다. 검증 안 된 개인 업체들이 토지대를 전액 지급하고 등기를 마치지 않은 상태서 분양하는 경우가 있고, 가 분할도로나 수요자의 무지한 부동산 상식을 노리고 공동지분등기 등을 해 법적 보장을 받지 못하는 경우도 있을 수 있다. 퇴직 후 안정 된 전원생활을 찾는 수요자들에게는 치명적이지 않을 수 없다.

하지만, 지주가 주체가 되고 넉넉한 자금으로 주변 편의시설까지 갖춘 상황이라면 평당가를 토지가(주변시세) 등 건축비를 따져 본 뒤 구입을 결정하는 것도 미래의 바람직한 투자임을 알아야 한다.

―분양가상한제가 아파트시장에 미치는 영향은 어떠리라고 보는가.

▲분위기에 너무 겁먹을 필요는 없다. 분양가 상한제는 신경 쓰지 마라. 정부가 분양가 상한제 시행을 앞두고 기본형 건축비를 현행대로 유지함에 따라 택지비를 어느 선까지 낮추느냐가 정부정책 성공의 관건으로 떠오르고 있다.

지난 7월 24일 공개한 기본형건축비는 이전보다 소형은 0.5%(2만6천원) 떨어졌고 대형은 0.6%(2만 7천원) 낮아 졌다. 건축비는 전과 별 다른 변화를 찾아 볼 수 없다. 결과적으로 땅값이 관건인데, 땅값은 토지조성가의 110% 선에서 결정하는 것으로 돼 있다. 토지가를 낮춘다고 해도 오를 땅값에서 약 20% 정도인데, 시행이익을 생각한다면 결국엔 시공비에 손을 대지 않을 수 없게 된다.

그렇다면, 수요자의 선택에 따르고, 공사비를 낮춰 시공한다면, 당연히 품질에서 떨어질 수 밖에 없다. 마이너스옵션제를 동반한 제도에서 개인적으로 내부 인테리어나 홈 네트워크 인테리어를 시공한다면, 기술적인 문제, 원가문제, 시간적문제가 동반되기 때문에 현실적으로는 시공사에 의뢰하며  마감 시공원가를 조절해야 하는데, 결론은 분양가 그대로 주고 사는 쪽이 된다. 어떻든 큰 실효성은 없을 듯 싶다.