내달 1일부터 분양가상한제가 실시되면서 아파트분양시장 환경이 크게 달라질 전망이다.
분양가가 크게 종전보다 10-25% 정도 떨어지고 싼 분양가에 따른 청약과열을 막기 위해 청약가점제도 새로 도입된다.
분양가상한제가 적용되는 중소형아파트 분양가는 ‘택지비+건축비+가산비용’, 중대형은 ‘택지비+건축비+가산비용+채권’으로 각각 결정된다.
택지비는 기본적으로 감정가로 산정된다. 다만 공공택지(중소형주택)는 조성원가의 110% 선에서 정해진다.
분양가 산정은 기본적으로 중소형은 택지비+건축비(지하층건축비, 설계감리, 부대비용 등)+가산비용으로 계산된다.
기본형 건축비 구성 (전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하/3.3㎡) 지상층 건축비 335만8천원, 지하층 건축비 76만원이다.
일반아파트(라멘조 철근콘크리트) 건축비의 경우 지상층 건축비 335만8천원, 지하층 건축비 76만원, 가산비용 35만5천800원(라멘조 5%+주택성능등급 4%+소비자만족도1%) 총 건축비는 3.3㎡당 467만3천800원이다.
마이너스옵션제를 선택할 경우 지상층 건축비 355만8천원의 15% 만큼 분양가가 떨어진다.
3.3㎡당 53만3천700원꼴로 106㎡의 경우 1천700만원 정도 싸진다.
하지만 마감공사를 직접 해야 하기 때문에 실제로 들어가는 비용은 더 커질 수 있다.
새 기본형건축비를 적용하면 중소형 분양가는 3.3㎡당 광교신도시의 경우 900만원대가 유력시된다. 동탄신도시는 800만원대가 될 전망이다.
재건축, 재개발의 경우 8월 말까지 사업시행인가를 신청하고 11월 말까지 관리처분 계획인가를 신청하면 분양가상한제가 적용되지 않는다.
공공택지는 2005년 8.31 후속 대책에 따라 공공택지 내 공급 주택은 분양가 상한제가 적용되고 있다.
특히 채권입찰제가 적용되는 중대형 물량은 분양가격이 주변시세의 90%에서 80%로 낮춰 책정될 예정이다.
무주택 기간, 청약통장 가입 기간 등에 따라 우선 당첨권을 주는 청약가점제 도입시기가 앞당겨진다.
건설교통부는 청약가점제 적용 기준을 당초 9월 1일 이후 분양승인신청에서 9월 1일 이후 입주자 모집공고로 변경키로 했다.
이번 조치로 8월 말까지 분양공고를 하지 않은 단지는 예외 없이 가점제도가 적용될 것으로 보인다.