장기 부동산 침체를 우려한 정부가 분양권 전매제한과 재건축 규제완화를 예고한 가운데 수원지역의 주택 시장도 부활을 기대하며 촉각을 곤두세우고 있다.
하지만, 업계는 지역 내 리모델링을 추진 중인 몇 군데를 제외하면 재건축할만한 아파트 단지도 없는데다, 2천600여세대에 달하는 미분양 적체 물량도 전매제한에서 비켜가 별다른 영향을 미치지 못할 것으로 내다봤다. 특히 담보대출 규제 및 양도세 등 세제 완화가 뒤따르지 않으면 주택시장의 침체를 해소하기 어렵다는 지적이다.
● 광교신도시 전매제한 수혜
20일 국토해양부와 업계에 따르면 정부는 수도권 주택 전매제한 기간을 현행 최장 10년~최단 5년에서 7년~1년으로 줄이는 등의 부동산 활성화 대책을 21일 내놓을 예정이다. 전매 제한 기간은 현행 수도권에서는 공공택지의 경우 전용면적 85㎡ 이하는 10년~85㎡ 초과 7년, 민간택지 7년(85㎡ 이하)~5년(85㎡ 초과)으로 규정하고 있다.
평형뿐만이 아니라 지역별로도 차등화해 공공택지의 경우 서울 강남 등 투기 우려가 큰 지역은 최장 7년, 투기 우려가 낮은 지역은 최장 5년간 전매가 제한될 전망이다. 투기를 막고자 마련한 전매제한 기간을 기존 미분양 아파트에도 완화해 줄지는 아직 미지수다.
이에 따라 광교신도시 등 수도권 공공택지 내 분양단지 중 전용면적 85㎡ 이하가 실질적인 수혜를 받게 될 것으로 보인다. 수원지역은 오는 9월 첫 분양하는 광교신도시 A-21블록 울트라건설 1천188세대(110~229㎡)에 이어 11월 용인지방공사가 내놓을 A-28블록에 700세대(113㎡)가 수혜 단지로 꼽힌다. 전매제한 기간이 완화된다면 실수요자뿐 아니라 앞으로 가치 상승 등을 노린 투기세력이 몰릴 가능성도 점쳐진다.
영통 K공인 대표는 "광교는 판교와는 달리 처음부터 줄어든 전매제한 기간을 적용되는 신도시"라면서 "올해 분양받았더라도 입주시기쯤 됐을 때 부동산 가치 상승이 충분히 예측 가능하기 때문에 투기세력이 몰릴 것"이라고 했다.
● 재건축 완화에도 시큰둥한 수원
또 재건축 규제완화 방침도 언급했다. 앞으로 아파트 재건축 조합설립인가를 받고 나서도 조합원 자격을 자유롭게 팔 수 있게 될 것으로 보인다. 그동안 재건축 주택 정책은 행정절차 간소화에 치중해 왔지만, 앞으로는 조합원 지위 양도 금지 규정을 폐지해 거래 활성화 쪽으로 가닥을 잡았다.
하지만, 기대를 모았던 개발이익환수제도 폐지와 재건축 소형주택 의무비율, 임대주택 의무비율은 그대로 유지된다. 스피드뱅크 관계자는 "총부채상환비율(DTI)이나 담보인정비율(LTV) 등 금융 규제는 현행대로 유지될 가능성이 더 크다"면서 "금융 규제 완화가 동반되지 않으면 부동산 시장에 크게 영향을 주진 않을 것"이라고 말했다.
수원지역 주택건설업계도 시큰둥한 반응이다. 재건축의 사업 타당성이 있는 지역을 중심으로 이미 지난 2006년 이전에 사업이 진행됐기 때문이다. 현재 수원지역은 광교신도시를 비롯해 호매실택지개발지구, 도시개발사업이 진행 중인 권선·신동지구, 각종 지구단위계획 사업이 추진되면서 재건축에 대한 수요가 거의 없는 실정이다. 여기에 구도심 재정비사업이 25곳에서 진행 중이다.
현재 수원지역에서는 매탄 주공아파트나 한신아파트, 신반포 아파트 등이 재건축 단지로 거론되고 있지만, 실질적으로 추진할 가능성은 없는 것으로 알려졌다. 특히 재건축은 재건축조합구성이 쉽지 않은데다 조합원이 금융 부담을 고려해야 하기 때문에 피하는 현상도 나타나고 있다.
● 실수요자에게 불리한 부동산 완화 대책
이번 정부의 대책이 실수요자를 위한 정책이 아닌 막힌 부동산 시장의 숨통을 터주는 단기적인 정책에 불과하다는 지적도 나오고 있다.
세류동 모범공인 장준남 대표는 "이번 대책이 실수요자에게는 좋은 정책은 아니다"면서 "규제 완화에 따른 투기세력 유입으로 수요를 늘린다는 구상에 지나지 않는다"고 비판했다. 특히 "수원지역 미분양 아파트 대부분은 전매제한에 걸리지 않아 미분양 해소에는 크게 영향을 주진 않을 것"이라고 덧붙였다.
단적인 예로 광교신도시 분양이 실수요자에게 불리하게 작용함을 들었다. 금리 인상과 담보대출 규제 적용으로 일반 서민의 청약 기회가 약화될 가능성도 크기 때문이다. 또 국토부 미분양 통계(5월)에 의하면 지난 3월 3천세대를 넘어선 미분양 아파트가 4월 2천963세대로 떨어지고서 5월 2천681세대로 적체 해소 상태를 보이고 있다. 그러나 광교 분양 이후 미분양 아파트 거래가 이뤄질지는 미지수다.
수원지역 부동산 업계는 정부가 어떤 정책을 내놓아도 수원지역 부동산 시장은 당분간 침체기가 지속할 것으로 전망했다. 다만, 전국적으로 주목받는 광교신도시가 첫 분양에 나서면 전국 투자가에게 '수원'을 투자처로 알릴 수 있는 계기는 마련될 것이라고 내다봤다.