민간택지에 가산비용을 인정하도록 분양가상한제를 개선하고, 아울러 재건축 시장의 일반공급 후분양 의무 폐지와 조합원 지위 양도 금지도 폐지된다. 정부가 21일 이 같은 내용의 '8·21 부동산 대책'을 내놓았다. 이번 부동산 대책은 주택공급 강화와 규제 완화를 통한 건설경기 부양에 초점이 맞혀진 셈이다.
정부와 한나라당은 이날 오전 국회에서 정종환 국토해양부 장관, 김동수 기획재정부 차관, 임태희 정책위의장 등이 참석한 가운데 당정협의를 열고 '주택공급 기반 강화 및 건설경기 보완방안'을 확정·발표했다.
● 주택공급 확대 정책
▲재건축 절차 및 규제 완화= 8·21대책에 따르면 중복심의 생략·시공자 조기선정 등의 절차를 간소화해 기존 3년에서 1년6개월로 단축한다. 또 안전진단 절차도 2회에서 1회로 줄어들며 정비계획 수립 후에 추진됐던 판정기준 합리화 및 실시시점도 수립 전으로 바뀐다.
재건축 일반공급분에 대한 후분양 의무와 조합원 지위양도 금지(조합설립 인가 후 등기 때까지)도 폐지한다. 그동안 지위양도 시 양도세가 부과되고, 거래활성화로 인한 가격 상승시 재건축초과이익부담금으로 이익환수도 가능하므로 재개발과의 형평성을 고려해 조합원 지위 양도를 허용키로 한 것이다. 이와 함께 제2종 일반주거지역 층수를 최고 15층에서 평균 18층으로 완화한다.
▲분양가상한제에 가산비 추가 인정= 주상복합 가산비도 추가로 인정한다. 도심 주상복합은 입지 및 건축의 특수성을 고려해 가산비를 추가 인정하고 민간택지 역시 가산비를 인정한다. 여기에 실매입가를 택지 감정가의 120% 내에서 인정하되, 실제 투입비용인 연약지반 공사비 등 가산비를 인정하도록 개선한다.
국토부 관계자는 "상한제 시행으로 20% 내외의 분양가 인하를 예상했지만, 민간부문의 공급이 위축돼 택지비와 건축비에 소요되는 실제 비용을 인정하기로 한 것"이라고 설명했다.
후분양제는 현행(공공기관 의무 후분양, 민간 후분양 선택 시 공공택지 우선공급 방식)대로 유지하는 대신 민간아파트는 후분양 선택 시 저리의 주택기금 지원 등 자율선택(성과보수) 방식으로 변경한다. 특히 수도권 30만 호 공급 안정을 위해 검단신도시와 오산 세교지구를 신도시급 규모로 확대지정할 방침이다.
● 미분양 해소 및 건설경기 활성화 대책
▲전매제한 기간 지역별 차등= 현재 최대 10년에 이르는 전매제한 기간을 최대 7년으로 낮춘다. 향후 수도권 내의 신규 분양주택에 대해 전매제한 기간을 공공택지는 과밀억제권역 85㎡ 이하 7년, 85㎡ 초과 5년, 기타지역 85㎡ 이하 5년, 85㎡ 초과 3년으로 개선한다. 민간택지는 과밀억제권역 85㎡ 이하 5년, 85㎡ 초과 3년, 기타지역 85㎡ 이하 3년, 85㎡ 초과 1년으로 완화한다.
▲주택건설용 토지 종부세= 주택건설사업자가 주택건설 목적으로 취득해 보유하는 토지에 대한 종부세가 비과세로 전환한다. 또 주택신축판매업자가 건축해 소유한 미분양주택에 대한 종부세 비과세 기간이 현행 3년에서 5년으로 연장되고, 시공사의 대물변제 미분양 아파트도 5년간 종부세를 비과세로 허용한다.
1세대 2주택 양도세 중과배제 대상 저가주택 범위도 확대한다. 지방(비수도권)은 도 지역에만 적용되는 3억원(공시가격) 이하 주택에 대한 2주택 중과배제 규정을 지방(비수도권) 광역시까지 확대 적용한다.
▲미분양 아파트 환매조건부로 매입= 건설 중인 미분양 아파트를 현행 공공매입 가격 수준(최초 분양가의 70~75% 수준)에서 공공(주공, 대한주택보증 등)이 사들인다. 다만, 준공 이후 사업 시행자가 원할 때는 애초 공공 매입 가격에 공공의 자금조달 비용(수수료 수준의 일정수익 포함)이 보장되는 수준의 가격으로 환매 받을 수 있는 옵션을 부여한다.
또 기존 사업 시행자가 환매 받으면 애초 분양가보다 낮은 수준으로 일반에 재분양하는 조건을 부가한다. 현재 시행 중인 (환매조건 없는) 공공매입 프로그램도 준공 전 미분양까지 대상을 확대한다.
이밖에 최저가낙찰제 확대(300→100억원 이상)를 내년으로 연기하고 단품슬라이딩제 적용을 2006년 12월 29일 이전의 발주분까지 포함키로 했다. 턴키·대안입찰 공사 탈락자에 대한 설계비 보상도 검토 중이다. 특히 1천억원 이상 국가 공사는 공동수급체 구성원 수를 기존 5개사에서 10개사로 늘려 지역업체 참여를 유도할 방침이다.
국토부 관계자는 "올해 상반기 건설 인·허가된 주택공급량은 전국 13만2천 호로 최근 5년 평균대비 32% 이상 감소한 상황"이라면서 "건설업체 부도도 잇따라 수도권은 거래 활성화와 공급기반 강화, 지방은 미분양 해소 및 위축된 수요 일부를 보완하는 데 주력했다"고 밝혔다.