수원産團 등에 업은 알짜배기 분양

120만㎡ 규모의 수원산업단지와 맞닿아 있는 권선구 고색동 113-8·10구역은 수원산단의 배후 주거단지로 손색이 없다. 전체 개발면적은 21만 8천여㎡에 불과하지만, 민간주도 환지방식으로 진행되는 인근 곳집말지구(22만 4천373㎡·2천60세대)보다 세대 수는 훨씬 많다. 총 3천300여 세대가 들어서며, 수원산업3단지 조성 완공시점인 2012년께 1만 4천 명의 고용인력을 수용할 대단위 주거단지로 조성된다. '아파트숲'에 둘러싸인 오목천동 113-12구역도 향후 조성 예정인 산업4단지와 맞물려 배후기능을 담당할 것으로 보인다. 부동산업계는 수원산업단지 활성화 여부에 따라 이들 지역의 부동산 가치도 결정될 것이라고 내다봤다. 현재 조합동의서 징구 절차를 진행 중인 세류동 113-6구역은 주변 재개발구역의 개발속도에 맞춰 진행될 것으로 점쳐진다.

● 고색동 113-8·10구역 수원산업단지 배후주거단지로 개발

고색동 113-8·10구역은 큰 틀에서 하나의 단지로 개발된다. 10m 도로를 사이에 두고 별도 조합을 설립해 재개발사업을 추진 중이지만, 예전부터 고색동 큰말(10구역·11만 3천591㎡), 작은말(8구역·9만 1천571㎡)로 불렸을 정도로 밀접한 지역이다. 때문에 공원계획과 단지의 공간적 구조도 서로 소통이 가능한 형태로 연계했다. 사업구역이 맞닿는 지역 양쪽에 공원을 배치했으며, 건립한 지 10여 년이 채 되지 않은 대한, 대원, 거산 아파트는 사업구역에서 제외했다. 제외한 지역을 빼면 단지가 반듯한 직사각형으로 단지구조도 좋은 편이다. 현재 두 구역 모두 수원시 도시건축공동위원회 심의를 조건부 통과해 구역지정 확정고시를 앞두고 있다. 이달 중 고시되면 곧장 주민설명회를 열고서 조합동의서 징구에 들어갈 계획이다.

이들 지역에서 화성시계 방향으로 수원산업3단지가 조성된다. 수원시는 오는 2012년까지 79만 5천387㎡ 규모에 달하는 산업단지를 조성할 예정이며, 이미 3단지 맞은 편에 수원산업1·2(42만㎡)단지를 완공, 업체가 들어서 운영 중이다. 공해나 환경오염이 없는 업체 위주로 들어서 주거환경에도 거의 영향을 주지 않는다.

또 수원산업3단지와 재개발사업구역이 맞물린 고색동 대한아파트~거산아파트 700m 구간 도로(폭 10m⇒ 25m)도 2011년까지 확장, 연결된다. 2019년 개통예정인 수인선 복선전철 고색역도 걸어서 5분거리에 들어선다. 10구역에는 대규모 광장도 들어선다. 정조시대 때부터 해오던 전통 줄다리기 행사를 이 광장에서 열 계획이다.

하지만, 얼마 떨어지지 않은 곳에 수원공군비행장이 위치해 항공기 소음피해는 골칫거리다. 건축 때 방음 관련 시공을 할 계획이지만, 소음을 완벽하게 차단할 수 있을지는 의문이다. 수원시가 용역을 의뢰해 측정한 소음도 조사에서 두 구역 모두 80~85웨클(WECPNL:항공기 소음단위) 지역으로 소음피해에 시달리고 있다. 10구역 김기태 추진위원장은 "실시설계 과정에서 소음관련 대책을 충분히 반영할 것"이라고 말했다.

총 1천720세대가 들어서는 10구역은 조합원이 430세대로, 일반분양 물량이 많아 조합원의 부담이 크지 않을 것으로 예측된다. 반면 8구역은 1천545세대 규모에 조합원이 612세대로 10구역보다 사업성은 덜한 편이다. 하나의 단지로 개발되면 총 3천265세대에 달한다. 8구역 백관기 추진위원장은 "수원산업3단지 고용인력을 고려하면 분양에는 문제가 없을 것으로 판단한다"고 했다. 시는 수원산업3단지가 조성되면 1만 4천 명(직접 고용 6천300명)의 고용 효과와 2천623억 원의 생산유발 효과, 연간 세수 717억 원에 육박할 것으로 전망했다.

● 113-12구역 주민 개발의지 낮아 고심

수원산업1단지 북서쪽에 있는 오목천동 113-12구역(4만 9천802㎡)은 영신여고 후문 뒤편에 밀집된 단독주택단지 지역이다. 12구역 역시 본심의를 통과해 구역지정 확정고시를 앞두고 있다. 개발규모가 작고, 조합원(142세대)도 많지 않지만, 주민들의 개발의지는 그리 크지 않다는 것이 주민들의 설명이다. 현 시세에 대한 보상가만으로 분양권을 받더라도 현상 유지도 못 할 것이라는 분석이다. 다만, 주거환경이 열악해 개발해야 할 필요성에는 재개발추진위와 같은 목소리를 냈다. 주변 지역이 아파트촌으로 변모하면서 2구역 전체가 고립된 분지형태로 전락했고, 주택도 상당히 노후된 상태다.

황종구 추진위원장은 "확정고시되고 주민설명회를 거치면 주민들의 개발의지도 달라질 것"이라며 "서수원권에서 다른 지역에 비해 비행소음이 덜한 비행 6구역이며, 용적률도 높은 편이라 사업성도 있다"고 강조했다. 최고 21층 높이의 아파트 648세대가 들어설 예정이며, 주변경관을 고려해 녹지축도 연결할 계획이다. 주변에 오목천초와 오현초, 영신중, 영신여고 등 학군이 몰려 있고, 수원산업단지 건설에 따른 각종 교통망 확충으로 교통편도 좋은 편이다. 특히 수원시 장기적인 계획으로 잡힌 수원산업4단지도 단지 인근에 들어설 예정이다.

● 113-6구역 주민 동의율 절반 넘었다

113-6(12만 6천614㎡)은 현재 주민설명회를 마치고, 조합설립을 위한 조합동의서를 걷고 있다. 윤성식 추진위원장은 "토지주 등 873세대 가운데 50%의 동의율을 보이고 있다"며 "이달 말까지 징구절차를 마치고, 다음 달 중 창립총회를 열 계획"이라고 밝혔다.

고도제한에 묶여 최고 15층 높이 1천887세대를 건설할 예정이다. 6구역 추진위는 사업성을 높이고, 주민의 부담을 덜고자 고도제한을 완화하려는 방안을 모색하고 있다. 이를 위해 현재 관련업체와 이행각서를 체결하고, 현재 용적률을 높이는 방안을 연구 중이다.

또 보상문제와 관련, 다른 재개발지역과 마찬가지로 관리처분계획 인가를 받기까지 진통을 겪을 것으로 예상한다. 주민들의 보상심리가 큰데다, 토지 소유주와 세입자 등의 이해관계와 요구조건이 엇갈려 갈등을 불러올 수 있기 때문이다. 개발 성격이 다르지만, 세류동 주거환경개선사업 지구는 이미 대한주택공사와 주민 간 보상갈등으로 치달아 주변지역에도 파급 효과를 미치고 있다.

재개발구역 주민들의 가장 큰 관심사는 보상문제지만, 재개발사업의 절차상 보상문제를 현 시점에서 거론하기는 쉽지 않은 상황이다. 윤 위원장은 "추진위가 구체적인 보상가나 조합원 부담률을 논의하는 것은 불가능하다"며 "조합을 설립하고 시공사를 선정한 뒤 관리처분 때 구체적인 보상 관련 논의가 이뤄질 수밖에 없다"고 했다. <끝>