용적률이 약 230%가 되는 지점에서 단위 면적당 아파트 가격이 최대가 되는 것으로 나타났다.
경기개발연구원 도시지역계획연구부 장윤배 연구위원은 용적률에 따른 아파트 가격의 변화를 능형회귀분석을 통해 시뮬레이션한 결과, 용적률이 약 230%가 되는 지점에서 단위 면적당 아파트 가격이 최대가 된다고 27일 밝혔다.
이 연구는 거주민의 입장에서 용적률과 주택가격의 인과관계를 알아보고 시뮬레이션을 통해 주거가치가 극대화되는 용적률을 도출하기 위해 분석된 것이다.
또 연구를 시행하기 전 선행 검토 결과, 주민이 선호하는 주거환경 용적률은 법정 상한 용적률 수준보다 낮은 것으로 나타났다. 이와 함께 구체적으로 쾌적한 주거환경을 형성하기 위한 최대 달성가능 용적률 범위에 관해서는 에너지 효율, 일조권 확보 등에 대한 분석이 이뤄졌다.
특히 적정개발밀도를 위한 주거환경, 용적률, 주택 간의 관계가 중요한 것으로 나타났다.
최근 개발주체들은 사업 수익을 최대화하기 위해 고밀개발을 선호하고 있고 이로 인해 주거환경의 질이 저하되고 개발 전후 주거의 가치변화 등에 문제가 발생되고 있다.
이에 주거환경 개발밀도는 적정수준에서 조정돼야 하는데 만약 개발밀도가 과도하게 낮게 설정되면 토지이용의 효율성 저하, 도시기반시설의 이용효율 저하 및 개발비용의 주민부담 증가와 같은 문제가 유발된다.
반면 고밀개발이 이뤄질 경우에는 수용인구가 늘어나고 기반시설의 용량이 이를 수용하지 못해 주차난, 교통 혼잡, 편익시설 부족, 일조권 및 프라이버시 침해 등의 문제가 발생해 주거환경의 질이 낮아지게 된다.
따라서 쾌적한 주거환경이 조성돼야 하고 주거의 가치도 보장할 수 있는 개발밀도 계획이 유도돼야 할 것이다.
한편 이 결과는 신규 입주자에게 최대가 되는 용적률로 조합 또는 대상지 주민의 입장에서 재개발 및 재건축사업의 사업성을 고려했을 경우에는 이윤이 최대가 될 때의 용적률 범위는 다를 수 있어 이에 대해서는 향후 구체적인 검토가 필요한 것으로 나타났다.