필자는 과거 10년의 세월동안 부동산 시장의 큰 변화들을 부동산 유통시장에 직접 참여하여 경험한 결과 지금의 부동산 시장과 과거 10년 전의 부동산 시장의 모습들을 네 가지 측면에서 비교분석하여 향후 부동산 시장을 예측하고자 한다.
부동산 시장의 변화를 보다 자세히 이해하기 위해서는 가격과 거래량의 변화 그리고 종류별 거래동향 등에만 한정하여 살피는 것은 부동산 시장의 흐름을 제대로 이해할 수 없으며 보다 정확한 변화를 보기 위해서는 한국 경제 전체가 변화하는 모습 속에서 찾아야 한다.
첫째, 주식시장을 보자. 1999년 말쯤에 주식시장에는 주가가 1.000포인트까지 올라가 주식시장에 이른바 ‘개미군단’이 출현하여 너도나도 주식 열풍에 휩싸였던 기억이 새롭다. 주가가 오르는 그 끝이 없을 줄 알았건만 얼마가지 않아 주가는 곤두박질 쳐서 300선대까지 밀렸다. 이때 일명 '깡통계좌'가 된 개미들을 수없이 보았다.
이런 현상 뒤 부동산시장에 투기 광풍이 나타났다. 10여년 뒤인 작년 8월 주가는 2.000포인트를 찍었다. 또 다시 주식시장에 불이 붙었으나 역시 얼마 가지 않고 주가가 반으로 떨어지는 경험을 했다.
둘째, 대출 금리의 변화는 10년 전 년 24%의 고금리에서 2003년 3%대로 내려가더니 요사이 다시 약간의 변화는 있지만 6%대까지 올라가고 있다. 우리나라는 특히 대출 금리의 변화에 따라 부동산시장의 수요와 공급이 민감하게 반응하는 모습으로 변해가고 있다.
셋째. 내수시장의 변화를 보자. 고인이 되신 고 김 대중 전 대통령의 영결식 중 우리가 외환위기를 조기 졸업할 수 있었던 원동력이 ‘금 모으기 운동’이라는 영상이 여러 차례 TV 통하여 방송됐다. 10년 전의 한국의 내수시장이 어려웠다는 것을 보여주는 것이라 할 수 있다. 그리고 IMF 졸업 후 부동산 시장은 활황을 경험했다.
지금의 내수시장을 어떻게 보는가는 관점에 따라 다를 수 있지만 대체적으로 10년 전의 상황과 크게 다르지 않다고 할 수 있다. 이것은 무엇을 의미하는가?
마지막으로 정부의 부동산 정책을 보자.
10년 전 국민의 정부는 외환위기를 극복하고 내수시장을 살리기 위하여 부동산정책으로는 핵폭탄과 같은 파괴력과 영향력을 지닌 정책들을 발표했다. 그 중 한 정책이 바로 분양권 전매허용 정책이었다고 할 수 있다. 이 정책으로 사회적으로 이슈가 된 일명 ‘떳다방’이 등장하고 주식시장에 몰렸던 개미군단이 부동산 시장으로 대거 유입되어 부동산 가격이 자고나면 몇 천만 원씩 오르는 부동산 투기 광풍을 우리는 경험했다.
국민의 정부에서 참여정부로 바뀌며 부동산 정책은 일관되게 규제의 강화로 이어진다. 투기과열지구에 의한 분양권 전매 금지, 투기지역에 의한 부동산 실거래가 신고 및 LTV(주택담보 인정비율)와 DTI(총부채상환비율), 토지거래허가제도, 세금폭탄 등 셀 수 없을 정도로 부동산가격의 안정을 위해 정책을 내 놓았지만 부동산 가격은 정책을 시샘이라도 하듯 떨어질 줄 모르고 서민들을 어렵게 만들었다.
이제 MB정부가 출범한 지 2년이 얼마 남지 않은 시점에 “부동산 시장을 예측한다는 것 자체가 쉽지는 않은 일”이라 많은 전문가들은 말한다. 왜냐하면 우리 국민들도 그 동안 10년간의 부동산 시장의 변화를 겪으며 학습효과가 나타나고 있다. 그 반증은 정부의 정책목표와 맞아 떨어지는 변화도 생기지만 반대로 국지적으로는 정반대의 반응을 보일 때도 있다는 것이다.
시장의 흐름은 살아있는 생물과도 같아 일정한 사이클에 의한 변화를 보인다고 본다면 과거 10년의 부동산 시장의 흐름을 볼 때 향후 부동산 시장의 활황을 조심스럽게 예상해 본다. 다만, 부동산 투기광풍의 혼탁한 시장이 아니라 가격은 안정되고 거래는 활발한 ‘보이지 않는 손(invisible hand)’에 의하여 움직이는 건전한 부동산 시장을 기대해 본다.