● 관심을 갖자
일반적인 매매는 매도자와 매수자가 만나 물건의 조건을 정하고, 하자가 있으면, 매도자의 책임을 묻는 것이 보통이다. 하지만, 경매는 매수자가 모든 책임을 져야한다. 여기서 경매의 장점과 단점이 모두 나온다. 권리적 하자와 물건의 하자, 이해관계인, 채권액, 조세부담, 취득시기, 명도와 인도 문제 이 모두를 매수자가 책임져야 하는 매수자 담보책임의 문제가 제기된다.
하지만, 부동산의 가격결정, 투자수익, 의사결정 등은 매수자의 선택이다. 이 모든 시작은 관심에서 시작하는 것이다. 실질적인 책임이 나에게 있기에 이론과 실무를 겸한 공부를 시작해야 한다.
● 시장흐름은 어떻게 읽어야 하는가?
최근 총부채상환비율(DTI) 규제가 제2금융권까지 확대되면서 연초부터 끊임없이 이어지던 경매 열기가 주춤하고 있다.
이번 정책으로 서울을 포함한 수도권지역 내에 기존 주택에 대한 매입이 어려워 전세난은 더욱 가중될 것으로 보인다. 이런 상황에서 너무 넓은 지역의 범위를 설정해 경매물건에 접근한다면, 실패할 확률이 높다.
전체적인 시장상황 보다는 개인적인 여건을 고려해 내 생활동선이 가능한 인근 지역에서 한 두 개의 물건을 정하는 것이 바람직하다고 할 수 있다.
부동산의 상승세는 짧고 굵게 온다. 단시간에 급등하고, 하락하기를 반복한다. 일반적인 시세로 물건을 선택하면 그 폭을 줄이기가 힘든 반면, 시세의 80~90%정도의 경매물건을 잡을 수 있다면, 하락기의 폭을 좁힐 수 있을 것이다. 물론 상승기에는 더 많은 이익을 가져 올 수 있는 것도 당연한 일이다.
● 선택과 집중 그리고 결정
투자에 성공하는 사람과 성공하지 못하는 사람들의 행동 흐름은 매우 큰 차이가 있다. 성공하는 사람들은 ‘목표 → 방법 → 행동’으로 전환되는 시점이 빠른데 비해 성공하지 못하는 사람들은 ‘목표 → 방법 → 행동’으로의 전환이 느리다.
수원시 팔달구 매탄동에 거주하고 있는 박미영(가명)씨는 약 6개월 간 경매 공부를 해왔는데 실제로 경매에 참가하려니 조금 겁이 나고, 명도는 어떻게 해야 하나 걱정도 많다. 매일 인터넷으로 물건만 쳐다보고 있다. 하지만, 며칠이 지나면, 그 물건은 다른 사람이 낙찰을 받아 갔다. 또 다시 참여도 못해보고 지나갔다.
이런 사람들은 내 집 마련하기가 참 힘들다. 용기를 내서 현장에도 가보고, 인근 공인중개사에 가서 물어도 보고, 경매컨설팅 업체에 전화도 하는 실질적인 행동을 해야 한다. 그리고 마음에 드는 물건이 있으면, 다른 생각을 하지 말고 그 물건에 집중적인 조사(임장활동)를 해야 한다.
방법은 여러 가지가 있다. 권리관계, 물건의 하자, 점유자분석, 시세분석, 대법원 경매정보에서 물건을 확인하는 등 여러 각도의 조사가 필요하다. 그리고 남은일은 결정이다. 경매물건은 통상 재매각시점까지 1개월 정도의 시간밖에 주어지지 않는다.
자신이 없으면, 좋은 컨설팅업체를 선택해보는 것도 하나의 방법이다. 여러 군데 업체를 방문해 처음부터 끝까지 책임을 다 할 수 있는 업체인지를 확인한 후에 결정해야 한다. 수수료지급의 합리성까지 꼼꼼하게 따져본다면, 경제성과 능률성에서 효과적일 수 있다.
신문광고에 저가낙찰의 문구만을 고집하는 업체보다는 인터넷 홈페이지 등을 이용해 보다 정확한 정보전달을 원칙으로 하는 업체라면 믿을 수 있을 것이다.