먼저 제대로 보증금 반환이 되지 않을 수밖에 없는 시기적 어려움을 감안해 최후까지라도 서로 감정을 억제하고 양자가 협의점을 찾아보는 것이 최선의 방법이라는 것을 조언하고 싶다. 소송절차에 의해 분쟁을 해결하다 보면 시간적, 정신적, 물질적으로 서로 손해를 입는 경우가 많기 때문이다.
하지만 기어코 소송절차에 의해 해결해야만 하는 상황이 발생했다면 임차한 주택에 거주하면서 보증금을 회수하는 방법과 또는 다른 주택으로 이주한 후 보증금을 회수하는 방법으로 나눠 강구해 볼 수가 있다.
우선 거주하면서 보증금을 회수하는 방법으로는, 먼저 채권확보 측면에서 임대인의 주택 및 기타 재산 등에 가압류를 생각해 볼 수 있다. 그리고 보증금반환청구소송(소액 사건심판법 준용)에 의한 확정판결 등에 기해 강제경매를 신청하면 된다.
과거에는 현재 임차한 주택에 대해 강제경매를 신청하는 경우 반대의무의 이행으로 주택을 비워주어야 했으나 현재는 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건이 아니므로 주택을 비워주지 않아도 가능하다. 그러나 임차인이 경락대금에서 보증금을 수령하기 위해서는 경락인에게 임차주택을 인도해야 한다.
다음으로 다른 주택에 이주한 후 보증금을 회수하는 방법으로는 임차권등기명령을 신청해 임차권등기를 먼저 하고 대항력, 우선변제권 등을 유지시킨 상태에서 다른 주택으로 이주·소송절차 및 강제경매절차를 밟아 경락대금에서 회수하는 방법이다.
임차권등기 명령제도는 임대차 기간이 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 부득이 다른 주택으로 이주해야 할 경우에 보증금을 회수할 때까지 대항력, 우선변제권 등을 유지하기 위해 미리 임차권등기를 할 수 있도록 한 제도로 임차인은 임차주택의 주소지를 관할하는 지방법원·지방법원 지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청하면 된다.
임차권등기가 경료되면 임차인은 임차 주택에 거주하지 않아도 대항력, 우선변제권 등을 취득하게 된다. 다만 임차권등기 이전에 취득한 대항력, 우선변제권 등은 대항요건(주택입주·주민등록)이 상실된다하더라도 그대로 유지가 된다.
또한 임차권 등기가 된 주택을 그 후에 입주한 임차인이 소액임차인인 경우라 하더라도 최우선변제권은 인정되지 않는다.
임차인이 임차권등기명령신청 및 기타 부대비용 등으로 사용한 경비는 임대인에게 청구할 수 있다.