근자에 필자는 넘쳐나는 미분양 물량을 해소하고 어려운 지역경기 회복을 위해, 구태한 점진적으로 물러서는 분양 마케팅기법에서 벗어나 일괄 해소 후 신규 분양시장 활성화 차원으로 접근하자는 주장을 펼친 바 있다.
다시 말하면 정형화되고 관행화되어온 '한발 물러서는 마케팅 기법'을 쓰게 될 경우, 가뜩이나 관망만하고 있는 수요자들로 하여금 외부의 어떠한 충격에도 끄떡없도록 면역력을 키워 주게 되므로 이제 어떠한 선물을 안겨줘도 받은 것 같지 않고 고맙게 느끼지 않는 상황을 만들게 된다.
결국 이는 미분양의 누적으로 이어지게 될 것이라는 것이며, 따라서 이러한 국면을 일시에 벗어 날 수 있는 방법을 강구하지 않는 한 어려움은 가중 될 것이므로 새로운 분양 패러다임의 창출이 필요하다고 주장한 것이다.
이에 격려와 지원을 아끼지 않는 이도 있지만, 기존의 시장 질서를 깨트리는 폭탄을 던지는 것이라는 말도 심심찮게 들려 참으로 많은 생각을 한다.
현재 지역 내 부동산시장 특히 주택시장이 장기침체 국면에 빠져 벗어나지 못하고 있는 건설사나 그 하도급업체 등을 비롯해 딸린 식솔들이 연쇄적으로 어렵다는 것은 누구나 알고 있을 것이다.
필자는 이러한 어려움을 탈피하기 위해서는 미분양 아파트와 미입주 아파트가 왜 쌓여가는지 그 근본적 원인을 파악해 처방하지 않고는 경기 활성화를 기대할 수 없으며 빈곤의 악순환을 거듭해 정부의 부동산경기 부양책만을 기다려야 할 것으로 시장을 전망하고 있다. 이제 그 빈곤의 악순환 고리를 끊기 위해 필자는 심장이 아프면 심장이 낫도록 하는 약을 처방만 할 것이 아니라 심장이 왜 나빠지게 됐는지를 파악해 그 근본적인 처방을 하자는 주장을 다시 한 번 해 본다.
근본적으로 부동산 침체의 시기를 만들어 내게 된 것은 정부의 규제 일변도 정책과 중앙과 지방을 차별화 하지 않은 일률적 규제정책 탓이라고 본다하더라도 이에 따라 건설업체의 부동산 정책기조와 흐름을 제대로 읽지 못한 오류도 지적해야 한다.
더불어 경쟁적 공급에 따른 과잉공급 상황 연출, 중대형평형에의 치중 등을 과실로 인정해야만 한다.
1차적 침체 원인에 따라 부동산시장이 악화되자 위기감이 조성되기 시작했고 이는 결국 음성적 할인판매시장을 형성하게 됐다. 즉 건설업체는 땡처리를 하거나 통구매를 해 자금을 조달해 일시적 위기를 모면했 다 하더라도 이러한 물량은 다시 재포장돼 할인가격으로 시중에 나돌게 되면서 음성적 할인 판매 시장을 형성하였고, 더불어 대물분 아파트·해약처분 피해 아파트 등이 시장에 가세함으로 경쟁적인 시장 교란을 가져온 것이다.
필자는 1차적 원인은 2차적 원인을 낳고 이러한 순환은 신규 공급시장에 영향을 줘 다시 또 미분양으로 쌓이게 되는 악순환을 거듭한다고 보고 있다. 따라서 이러한 빈곤의 악순환을 단절시켜야지만 근본적 원인이 제거될 것이라 생각한다.
앞으로도 부동산시장이 나아질 기미를 보이고 있지 않는 현재의 상황에서 그 근본적인 치유 노력은 일시적으로 시장에서 악성으로 분류되는 모든 물량을 해소하는 것이라 본다.