정부가 발표한 미분양주택 4만호 감축 계획을 두고 부동산 업계가 단기적인 대책에 불과할 뿐만 아니라 다소 미흡하다는 지적을 내놓고 있다.
정부는 23일 ‘주택 미분양 해소 및 거래 활성화 방안’을 확정·발표하면서 주택업체 자금사정 악화의 주요 원인인 미분양 주택을 감축하기로 했다. 현재 미분양 주택은 11만6000가구로, 여기서 약 4만 가구를 줄여 7만5000가구까지 낮출 방침이다.
대책의 주요내용으로는 먼저 대한주택보증의 환매조건부 매입을 3조원(준공전 미분양 2만호) 규모로 확대할 계획이다.
6월까지 1조5000억원 규모를 매입하고, 하반기 중 경기상황을 감안해 추가로 1조5000억원 규모를 매입해 나갈 예정이다. 매입대상은 지방 미분양을 우선 매입하고, 자금여유가 있을 경우 수도권 미분양까지 확대해 나가기로 했다.
또한 중소업체에 대한 유동성 지원을 위해 중소업체의 미분양주택을 우선 매입, 매입한도도 업체당 현행 1000억원에서 1500억원으로 확대하고, 업체의 도덕적 해이를 방지할 수 있도록 가격(분양가 50% 이하 수준), 사업성 등을 평가할 예정이다.
이와 함께 준공후 미분양주택을 담보로 한 건설사 회사채에 대해 주택금융공사에서 1조원 규모의 신용보강을 통해 회사채 유동화를 활성화하는 한편, LH공사에서 미분양 물량을 1000호 매입해 공공임대주택으로 활용하기로 했다.
아울러 양도세 및 취·등록세 차등감면 방안도 입법화하고, 중소건설사의 단기유동성을 지원하기 위해 중소건설사가 시공하는 공공공사 대금을 담보로 대출 받을 수 있도록 신용보증기금에서 브릿지론 보증을 5월부터 1년간 재시행하기로 했다.
최근 주택거래 위축으로 신규주택에 입주하지 못하는 국민들의 어려움을 해소하기 위해서는 국민주택기금에서 구입자금을 융자하고, 주택금융신용보증기금에서도 DTI 한도를 초과해 대출이 가능하도록 보증지원 하기로 했다.
이 같은 내용과 관련해 업계는 시장의 정상적인 거래활성화를 통해 미분양이 해소되는 것이 아니라 공공개입을 통한 미분양 해소로 수치상 미분양물량이 줄어드는 효과가 있지만 장기적으로 보면 사실상 미분양이 줄어드는 것은 아니라는 분석을 내놓고 있다.
이영진 닥터아파트 리서치연구소장은 “가장 큰 비중을 차지하고 있는 대한주택보증(이하 대주보)의 환매조건부 매입은 대주보의 자금부담 내지 부실로 이어질 수도 있는 사항”이라고 지적했다.
아울러 환매조건부나 리츠·펀드를 통해 매입한 미분양아파트는 일정기간 지난 후 사업주체에의 환매, 또는 일반인에게의 매각을 통해 투자자금을 회수해야 하는 부담이 있으며, 시장상황이 악화될 경우 매각되지 않거나 임대를 맞추지 못해 다시 미분양으로 잔존할 우려도 배제할 수 없다고 덧붙였다.
결국, 직접적인 미분양 해소 방안이라기보다 단기적으로 중견이하 건설사들의 원활한 자금 유동성 확보를 위한 대책이라고 볼 수 있다는 것이다.
수원지역의 부동산 관계자들도 이번 대책이 거래시장의 전반적인 활성화에는 다소 미흡하다고 입을 모으고 있다.
영통구의 한 부동산 관계자는 “DTI규제완화 범위가 모든 주택에 해당하는 것이 아니라 신규입주를 위한 기존주택처분매물에 한정돼 있다”며 “거래시장이 실수요자만으로 흘러가는 것도 아니고 투자수요가 뒷받침돼야 원활하게 흘러가는데, 모든 주택으로 대출규제를 완화해야 거래시장이 활성화될 것”이라고 강조했다.