수원 정자동 SK케미칼 공장부지를 주거용지로 용도변경에 따른 특혜시비 논란이 뜨거운 가운데 결국 제1종 지구단위계획 수립이 완료돼 개발이 본격화 될 것이라고 한다.
공장부지 땅의 효율성을 높이면서 주거용지 용도변경 대가로 받은 개발차익은 공익사업으로 골고루 혜택이 돌아가야 한다는 원칙에는 두말이 필요 없다.
우리는 본란을 통해 이미 SK케미칼이 용도변경에 따른 6000억대의 개발차익을 환수해야 한다고 지적한 바 있다. 수원경실련 역시 개발이익 환수가 관내 광교신도시 등의 유상공급 면적과 비교해도 형평에 어긋난다며 추가적인 환수방안을 마련하라고 주문했다.
특혜 받은 땅의 막대한 개발차익 사유화는 또 다른 특혜인상을 짙게 할 수 밖에 없는 이유다. 공업용지 확보는 경제의 기본 방향이 돼야 한다는 점에서는 인구 고밀화가 되고 있는 수원시로서는 용도변경 자체가 거꾸로 가고 있다는 비판도 적지 않은 터다.
다만 공장부지가 주거용지로 용도변경이 됐다면 납득할 만한 환수조치가 이뤄져야 한다. 어림잡아 6000억원이라는 개발차익이 발생하는데도 조족지혈에 불과한 환수로 생색이나 내려는 땅 소유자의 계책을 수원시가 그대로 받아들였다는 인상을 지울 수 없기에 그렇다. 개발환수금 비율에 대한 기준과 원칙이 없다 보니 기업들은 어떻게든 영리추구에 혈안일 수밖에 없다.
이번 수원시가 수립한 정자동 SK케미칼 공장부지 용도변경을 내용으로 한 1종지구단위계획 개발면적은 연결도로 편입 등을 이유로 애초보다 5780㎡ 늘어난 32만6975㎡다.
이 부지 가운데 18만4421㎡에 공동주택이 들어서며, 1000석 규모의 공연장이 포함된 정자문화공원(3만9000㎡)과 초등학교(1만2000㎡) 등이 조성된다. 또 공원 주변에 3천500여㎡ 규모의 근린상가를 지어 공원 이용객의 편의를 제공하는 한편 내부 연결하는 도로망 외에 도로 4곳에 폭을 넓히거나 차선을 늘린다는 것이다.
개발이익 환수에 공원용지 등의 기부채납분 40%의 토지와 문화예술회관 건립비용 등을 부담한 것은 일단은 긍정적으로 평가된다. 그럼에도 개발대상 부지가 용도변경 후 엄청난 개발차익이 발생하고 있는 만큼 특혜시비를 차단하기에는 부족한 환수다.
문제는 국토연구원의 조사자료에서 나타나듯이 공시지가를 기준으로 환수율이 개발이익의 8.8%, 취득세액을 제외하면 6.1%에 그쳤다. 공시지가가 시가의 50% 정도를 반영하는 점을 감안하면 실제 환수율은 3.5~4.4%에 그친다. 주택을 포함할 경우 엄청난 개발이익이 사유화되고 있는 셈이다.
따라서 기부채납 제도의 취지를 제대로 살리면서 민간부문의 건설투자 활성화를 이끌어 낼 수 있는 개발이익 환수의 합리적 기준이 우선 전제돼야 한다. 그래야 개발이익 환수가 토지소유자와 시민이 공감대를 얻어낼 수 있다.