[재테크칼럼]부동산 수요와 가치

부동산은 기본적으로 재화(財貨)다. 그러나 모두가 시장에 참여하지는 못한다. 부동산의 고가성(高價性)에 기인하는데 자금을 준비할 수 있는 유효수요만이 시장에 참여할 수 있다. 최근 부동산 가격에 대해 네티즌과 많은 여론들이 논쟁을 벌이고 있다.

부동산을 단순히 투자의 재화로만 본다면 하락이다, 바닥이다, 결론짓기 곤란하겠지만 분명한 건 적어도 우리나라 사람들에게 주택이란 재무적 가치만을 의미하기 보다는 심리적 만족의 가치도 포함된다는 점에서 부동산 수요는 계속해서 일어날 것이다.

부동산 수요는 구매할 의사와 구매할 능력을 수반하는 유효수요를 말하는데 구매능력은 구매하고자 하는 부동산에 대한 대가를 지불할 수 있는 능력을 말하는 것으로 그 구매능력에는 자신이 가지고 있는 현금, 차입능력, 융자금, 전세보증금 등을 포함한다. 특히 부동산은 고가상품이기 때문에 부동산 수요는 유효수요를 의미한다.

부동산 수요자가 느끼는 가치에는 교환가치와 사용가치가 있다. 수요자는 사용가치가 교환가치보다 클 경우 부동산을 계속해서 보유하면서 생활하는 만족도와 심리적 소유의 만족도에 비중을 두며, 구매의 결정은 대부분 비재무적인 만족과 안정이라는 심리적 요소에서 이뤄진다.

반면 교환가치가 사용가치보다 크다면 보유시 발생하는 수익과 매도에 따른 차익에 비중을 두며, 수익률, 개발호재와 세금 같은 재무적 요소에서 구매의 결정들이 이뤄진다. 이때 수익률은 매입과 처분시까지 발생되는 세금과 이자비용을 제외한 세후 수익률을 연간 수익률로 환산해서 다른 투자안과 반드시 비교해보는 것이 좋다. 막연히 얼마를 벌겠다는 생각은 부동산의 특성상 투자실패를 가져올 수 있다.

또한 부동산을 구입할 때 자기자본 100% 가지고 구입하는 사람은 거의 없다. 차입능력과 상환능력이 있다면 부채를 이용하는 것도 부동산 투자의 한 방법이 된다.

전문용어로는 정(正)의 레버리지(Leverage, 지렛대사용)효과라고 하는데 부동산에서 발생하는 임대소득이나 자본이득이 이자상환액보다 크다면 자기자본 수익율은 극대화가 된다는 것이다.  

함찬수·유엔아이부동산 대표