봄, 가을은 이사철과 신혼부부들의 집장만 수요가 겹쳐져 가히 임대차의 계절이라고 부를만한 시기입니다. 주택임대차계약에서 알아둬야 할 점을 몇 가지 살펴보도록 하겠습니다.
주택임대차계약을 규율하는 법률로는 일반법으로 민법이 있지만, 특별법인 주택임대차보호법이 적용되는 경우가 많습니다. 주택임대차보호법은 ‘주택’ 즉 ‘주거용 건물’의 임대차에 적용되는 것으로서 주택임대차보호법이 적용되는 경우 임차인에게는 일정한 요건 하에 ‘대항력’이 부여되는데, 대항력이란 다시 말해 집주인이 바뀌어도 그대로 임대차계약의 효력이 유지되는 것을 말합니다. 대항력이 발생하기 위해서는 임차인은 주택의 인도와 주민등록을 갖춰야 합니다. 주민등록은 임차인 자신의 주민등록이 아니어도 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 인정됩니다.
위와 같은 주택의 인도와 주민등록을 마치고, 이어서 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 일반채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있는 우선변제권이 인정됩니다. 확정일자를 받은 이후 근저당권이 설정돼도 이보다 우선해 보증금을 받을 수 있는 것입니다.
한편, 주택임대차보호법은 임대차기간에 관하여 최소 2년을 보장하고 있어서 임대차계약서에 2년 미만의 계약기간을 정하더라도 임대인은 이를 주장할 수 없습니다. 또한, 임대인이 기간 만료 전 6월부터 1월까지 기간에 임차인에게 계약갱신거절 또는 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보게 되고 계약기간은 2년이 됩니다. 이와 같이 계약이 묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 그후 언제든지 임대인에 대해 계약해지 통고를 할 수 있고 그로부터 3월이 경과하면 계약은 해지됩니다.
만일 임차인이 임대차가 종료됐음에도 불구하고 임대인으로부터 보증금을 반환받지 못하고 있는데 다른 곳으로 이사를 해야 하는 경우, 임차인은 법원에 주택임차권등기명령신청을 하면 손쉽게 임차권등기가 경료돼 대항력과 우선변제권이 유지되게 됩니다.
이병조·변호사
주택임대차계약을 규율하는 법률로는 일반법으로 민법이 있지만, 특별법인 주택임대차보호법이 적용되는 경우가 많습니다. 주택임대차보호법은 ‘주택’ 즉 ‘주거용 건물’의 임대차에 적용되는 것으로서 주택임대차보호법이 적용되는 경우 임차인에게는 일정한 요건 하에 ‘대항력’이 부여되는데, 대항력이란 다시 말해 집주인이 바뀌어도 그대로 임대차계약의 효력이 유지되는 것을 말합니다. 대항력이 발생하기 위해서는 임차인은 주택의 인도와 주민등록을 갖춰야 합니다. 주민등록은 임차인 자신의 주민등록이 아니어도 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 인정됩니다.
위와 같은 주택의 인도와 주민등록을 마치고, 이어서 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 일반채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있는 우선변제권이 인정됩니다. 확정일자를 받은 이후 근저당권이 설정돼도 이보다 우선해 보증금을 받을 수 있는 것입니다.
한편, 주택임대차보호법은 임대차기간에 관하여 최소 2년을 보장하고 있어서 임대차계약서에 2년 미만의 계약기간을 정하더라도 임대인은 이를 주장할 수 없습니다. 또한, 임대인이 기간 만료 전 6월부터 1월까지 기간에 임차인에게 계약갱신거절 또는 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보게 되고 계약기간은 2년이 됩니다. 이와 같이 계약이 묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 그후 언제든지 임대인에 대해 계약해지 통고를 할 수 있고 그로부터 3월이 경과하면 계약은 해지됩니다.
만일 임차인이 임대차가 종료됐음에도 불구하고 임대인으로부터 보증금을 반환받지 못하고 있는데 다른 곳으로 이사를 해야 하는 경우, 임차인은 법원에 주택임차권등기명령신청을 하면 손쉽게 임차권등기가 경료돼 대항력과 우선변제권이 유지되게 됩니다.
이병조·변호사
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