[재테크칼럼]보수적 투자 의사결정의 중요성

최근 나타나고 있는 주택시장의 가장 큰 특징 중의 하나는 서울강남지역을 중심으로 한 재건축가격의 하락이다. 현재 주택재고가 노후화되어 점차 재건축사업이 증가할 것으로 예상되는 수원지역에서는 이번 재건축 아파트가격하락을 통해 투자에 필요한 중요한 교훈을 얻을 수 있을 것으로 생각된다. 

 이번 재건축아파트 가격의 하락은 전반적인 주택시장침체에도 영향이 있지만 재건축사업의 투자수익성에 대한 예측실패에서 원인을 찾을 수 있다. 특히 이번에 가격하락폭이 크게 나타난 서울 고덕 주공 2단지와 과천 재건축아파트 단지의 경우 이러한 현상을 구체적으로 확인할 수 있다.

먼저 과천 재건축단지의 경우 당초에 기대했던 용적률을 너무 높았던 것이 문제가 되었다. 당초 조합에서 책정한 시안의 용적률이 200~250%였던데 비해서 지난달 2일 경기도에서 통과된 과천시 ‘도시·주거환경정비기본계획안’에서는 용적률이 140 ~ 150%로 결정되었다.

그동안의 재건축 지분가치가 높은 용적률을 받을 것이라는 가정 하에 형성되었으므로 가격하락은 오히려 당연한 결과로 볼 수 있다. 

 고덕 2단지의 경우 상대적으로 낮은 무상지분율로 많은 문제가 나타나고 있다. 고덕 주공 2단지의 경우 시공사에서 제시하는 무상지분율은 130%수준이었다. 반면 인근 6단지의 시공사에서 170%의 무상지분율을 제시하자 2단지 조합원들이 시공사 교체를 요구하면서 사업추진에 제동이 걸린 것이다.

 이상의 사례를 보면 애초에 너무 낙관적인 가정 하에 지분가격이 형성되고 이러한 가정이 현실화되기 어려워지자 가격이 하락하는 현상이 나타난 것을 확인할 수 있다. 일반적으로 투자에 대한 수익성이 불확실한 경우 보수적 관점에서 투자타당성분석을 해야 한다.

하지만 재건축 사업을 추진하는 조합과 시공사에서는 조합원들의 동의를 얻기 위해 사업 초기에 낙관적인 기대치를 제시하게 되고 사업추진 과정에서 잠재되었던 문제가 표면화 되는 것이다. 

결국 투자의사결정은 투자자 개인의 몫이므로 성공적인 부동산 투자를 위해서는 시장을 보는 안목을 키우고 보수적 관점에서 투자를 하여 불측의 피해에 대해 대비해야 할 것이다.