[재테크 칼럼] 상가건물임대차보호법 적용 받으려면

임대차를 규율하는 법은 일반법인 민법 이외에 임차인의 권익을 보호하려는 목적으로 제정된 특별법이 존재하는데, 주택에 관해서는 주택임대차보호법이 있고, 상가건물에 관해서는 상가건물임대차보호법이 있다. 이번 칼럼에서는 상가건물임대차보호법에 대해 알아보도록 하겠다.

상가건물임대차보호법도 법의 적용대상이 한정돼 있으므로 법이 정한 적용대상 이외의 것에 대하여는 일반법인 민법이 적용됨을 주의해야 한다.

상가건물임대차보호법이 적용되기 위해서는 일정금액의 보증금 이하의 임대차여야 한다. 즉, 서울특별시에서는 2억6000만원 이하, 수도권 과밀억제권역(인천, 의정부, 구리, 하남, 남양주 일부, 고양, 과천, 성남, 안양, 부천, 광명, 수원, 의왕, 군포, 시흥)에서는 2억1000만원 이하, 광명시(군지역과 인천광역시지역 제외)에서는 1억6000만원 이하, 그 밖의 지역에서는 1억5000만원 이하다.

다만 보증금액을 계산함에 있어서는 월차임이 있는 경우 월차임에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산하도록 하고 있다.

예를 들어, 수원시에 거주하는 상인이 보증금 1억원에 월 120만원의 차임을 내고 있다면 위 계산법에 따라 보증금액이 2억2000만원이 되어 상가건물임대차보호법이 적용되지 않는 것이다.

임차인이 주택임대차보호법의 보호를 받기 위해 주택을 인도받고 전입신고를 하듯이, 상가건물임대차보호법의 보호를 받으려는 임차인은 건물의 인도와 사업자등록신청을 해야 한다.

임대차기간에 대해 법 제9조는 최소 1년의 임대차기간을 보장하고 있다.
한편 법은 계약갱신요구와 관련해서 제10조에서 “임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대해 정당한 사유없이 거절하지 못한다”라고 규정해 임차인은 법이 정한 거절사유(대표적인 것으로 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임 연체)가 없는 이상 계약갱신을 요구할 수 있다. 그러나 계약갱신은 최초 임대차기간을 포함해 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위 내에 한정된다.  

이병조·변호사