주택임대차계약에서 알아둬야 할 점을 몇 가지 더 살펴보도록 하겠습니다.
주택임대차보호법은 임대차기간에 관하여 최소 2년을 보장하고 있어 임대차계약서에 2년 미만의 계약기간을 정하더라도 임대인은 이를 주장할 수 없습니다.
그렇다면, 임차인은 2년 미만으로 정한 계약기간을 주장할 수 있을까요. 답은 ‘그렇다’입니다. 주택임대차보호법 제4조 제1항은 임차인의 경우 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다고 규정하고 있습니다.
즉, 임대인은 2년 미만으로 계약기간을 정했더라도 최소 2년까지는 임차인을 내보낼 수 없는 반면, 임차인은 계약서에서 정한 2년 미만의 기간을 주장하거나 또는 법에서 정한 최소 2년의 기간을 주장하거나 선택할 수 있는 것입니다.
임대인이나 임차인이 일정 기간 내에 상대방에게 계약갱신거절 또는 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는 뜻으로 통지를 하지 않는 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보게 됩니다.
이를 가리켜 ‘묵시의 갱신’이라고 하는데, 갱신거절의 의사가 있는 경우 구두로 통지함에 그치지 말고 내용증명우편을 통해 통보하는 것이 후일의 분쟁을 고려할 때 안전합니다.
임대인의 경우 갱진거절 등의 통지는 기간 만료 6개월부터 1개월까지 기간안에 해야함으로 너무 빨리 하거나 만료일에 너무 임박해 하지 않도록 유의해야 합니다.
임차인의 경우는 기간만료 1월 전까지 해야 하고, 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 임차인은 묵시의 갱신을 주장할 수 없습니다.
만일 집주인이 임대차 기간 내에 집을 팔아서 집주인이 변경된 경우 임차인이 새로운 집주인의 경제적 능력을 믿을 수 없다거나 기타 사유로 임대차계약을 해지하고 보증금의 반환을 청구할 수 있을까요? 이에 대해 주택임대차보호법이 규정한바는 없지만 판례는 이를 허용하는 입장입니다.
따라서 임차인은 임차주택의 양도사실을 알게 된 후 곧바로 전 주인에게 내용증명우편을 보내 임대차계약을 해지하고 보증금의 반환을 청구해 볼 수 있습니다.
이병조·변호사