Q. 2008년 11월 5일에 25평을 7000만원에 취득해서 1년을 거주했고 지금 1억2000만원에 팔려고 하며 2009년 6월 16일에 또 하나를 구입했으니 1가구2주택입니다. 집을 언제 팔아야 양도소득세를 비과세 받을 수 있는지요. 비과세가 안 되면 세금은 얼마를 내야 할까요?
A. 2008년 11월 5일에 취득(첫번째 주택)했으면 2011년 11월 5일(3년 보유)이 지나야 비과세요건이 충족됩니다(금액으로 보아 서울, 과천, 신도시는 3년 보유, 2년 거주요건이 있습니다). 양도차익은 현재 5000만원이 발생했습니다.
2009년 6월 16일에 다른 주택을 구입했다면 현재 일시적 1세대 2주택이지만, 두번째 주택을 등기한 날로부터 2년(2011년 6월15일) 이내 첫번째 주택을 매매한다면 1주택으로 봅니다.
정리해보면 2009년 6월 16일 매입한 주택이 2년이 되는 시점은 2011년 6월 15일이고, 첫번째 주택이 비과세요건을 충족되는 시점은 2011년 11월 6일이므로 2년 이내 매도를 해도 첫번째 주택은 비과세요건을 충족할 수 없게 됩니다.
따라서 1주택으로 보는 2011년 6월 15일 이내에 첫번째 주택을 매도하더라도 첫번째 주택이 비과세 요건을 충족하지 못했으므로(2년 이상~3년 이내) 6~35%구간의 누진세율에 해당됩니다.
현재 양도차익을 그대로 적용해보면 5000만원이므로,
1200만원까지 6%=72만원
+3400만원(1200만~4600만원)×15%=510만원
+400만원(4600만~8800만원)×24%=96만원
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총 678만원(순수하게 매도차익만 가지고 계산했음. 매도경비 제외)
만약 2011년 6월 15일 이전에 두번째 구입한 집이 양도차익이 발생하지 않은 상태라면 매도할 수 있으면 어차피 양도차익이 없으므로 세금은 없고(설사 중과세 대상이라 할지라도), 첫번째 집은 2011년 11월 5일까지 기다려 비과세 요건을 충족시키게 되면 그 이후에 매도를 고려하시면 되겠습니다.
(함찬수·유엔아이 에셋 CFP 공인중개사)