Q. 지금 전세로 이사 가려는 아파트 시세가 최저가 3억, 최고가 3억5000만원 정도라고 나옵니다. 현재 근저당이 1억에 130% 1억3000만원 잡혀있고, 전세가가 1억5000만원 정도인데, 다른 부분은 마음에 드는데 근저당이 너무 많은 게 걱정스럽네요. 이런 아파트에 전세로 들어가도 될지 고민에 고민을 해봐도 답이 안 나오네요.
A. 일반적으로 잘 일어나지는 않지만 집주인이 대출이자를 상환하지 못해서 근저당권자인 은행에서 경매를 집행할 경우, 세입자들은 위와 같은 문제가 가장 골치 아프게 됩니다.
전입신고와 확정일자를 받게 되면 대항력(임차권)과 전세보증금 반환권이 생성되지만, 대항력은 그렇다치고 전세보증금을 완전히 반환 받을 수 있을지 고민됩니다.
위와 같은 상황에서는 최고가는 의미가 없습니다. 어차피 경매로 넘어갈 정도면 넘어가기 전 집주인이 급매로 내놓게 됩니다. 그러나 급매도 지금 같은 경기에서는 매매가 되지 않기 때문에 경매까지 가게될 겁니다.
그렇다면 경매가는 대략 급급매 수준입니다. 20~30% 수준 하락한 가격이 될 겁니다.
3억원×70~80%=2억1000만~2억4000만원 정도입니다. 경매까지 가게 된다면 집주인은 이자를 못 내서 경매가 진행된 거니 대출원금과 이자, 연체이자, 그리고 경매집행비용 등을 고려해서 1억 3000만원(채권최고액)을 은행에서 회수해 갔다면 남은 돈은 8000만~1억1000만원일 겁니다.
이러한 상황을 가정해본다면 상기 물건은 전세가가 8000만원 정도이거나 월세로 나와야 정상인 물건입니다.
아무리 급해도 위와 같은 물건은 피하는 것이 좋습니다. 조금 멀거나 원하는 집 수준 이하라도 다른 물건을 찾는 방법이나, 융자가 적은 물건을 찾아보는 것이 좋을 것 같습니다.
그러나 만약 그 집이 마음에 들어 꼭 전세로 들어가야 하고 또 구매할 의사가 있지만 조금 비싸서 망설인다면 그 집이 경매로 들어가면 더욱 좋습니다. 저가로 나올 때를 기다려 매수해도 됩니다.