수원 광교신도시는 공동주택 분양시장의 오랜 혹한기 속에도 홀로 ‘청약불패’의 신화를 일궈냈지만, 전체 개발면적의 31%를 차지하는 특별계획구역 개발은 순탄치 않은 상황이다. 오랜 경기침체 여파로 수조원에 달하는 특별계획구역 조성사업이 일정부분 차질을 빚고 있지만, 사업공동시행사인 경기도시공사는 내년 첫 입주계획이나 전반적인 사업 콘텐츠에는 변화가 없을 것이라고 장담했다. 일터, 쉼터, 삶터가 어우러진 행정복합 자족형 ‘명품 신도시’ 광교 개발, 어디까지 왔는지 현재 사업 추진현황을 살펴본다.
신도시 최고 녹지율·낮은 인구밀도
‘주거환경의 쾌적성’ 최대 장점으로
“26조 개발효과·16만 고용창훌 기대”
●‘전국 최고’ 숫자로 보는 광교
광교는 국내 신도시 최고의 녹지율(41.7%)과 낮은 인구밀도(69명/ha) 등 주거환경의 쾌적성이 장점으로 꼽힌다. 전체 1130만㎡의 개발면적 가운데 주택용지 비율이 18.8%로, 판교 35.4%, 일산 33.4%, 분당 32.3% 등 다른 신도시보다 현저히 낮은 수준이다. 또 신도시 내 호수공원 조성면적도 국내 최대 204만㎡에 달한다. 총 토지공급대상 면적은 449만 6188㎡며, 현재 택지분양 실적은 37.5%(168만㎡)다. 수원지역 주택 수의 10.8%에 이르는 3만1000가구를 공급하며, 이는 경기도 전 지역 주택 수의 1.1%에 해당하는 규모다.
공립학교 15개교(초6, 중5, 고4)를 비롯해 사립학교(초3, 중2) 5개교 등 20곳에 학교가 신설된다. 아울러 신분당선 연장선과 버스노선 등 외부교통분담률이 국내 최대 수준인 60%에 이른다. 사업비만 8조3968억원(2009년말 투자금액 5조2102억원)이 투입되는 광교신도시 개발로 26조원의 개발 유발 효과와 16만명의 고용 창출 효과를 거둘 것이라고 도시공사는 분석했다. 현재 1~5공구의 부지조성공사 진행률은 50%가량이다.
● 청약불패 신화 써내려간 광교
‘최고 775대1(래미안)’, ‘222대1(헌영수자인)’, ‘169대1(에듀타운 자연&자이)’…. 부동산 경기침체 등으로 신규 분양아파트가 수요자의 외면을 받는 가운데 광교에서 분양한 단지들이 받아든 성적표다. 지난 2008년 9월 A21블록 울트라건설의 참누리 아파트 1188가구 분양을 시작으로 현재까지 1만3214가구(임대 1492가구 포함)를 분양했고, 올 하반기와 내년 공급할 예정인 단지는 대부분 임대 물량이다.
청약불패의 신화를 써내려간 광교가 인기를 끈 것은 명품아파트 만들기 전략이 주효했던 것으로 분석된다. 도시공사는 MP(마스터플래너)자문위원회를 구성, 주택심의에 앞서 아파트 건설 가이드라인을 제시, 적용하도록 했다. 300가구 이상 5개동 이상 일 경우 주동형식 및 층별 입면을 달리하도록 했고, 에너지 절감 및 주민 커뮤니티 공간 확충 등도 반영했다. 더불어 환경설계를 통해 범죄를 예방하는 셉티드 기법을 도입해 부녀자, 노약자 등이 안전한 아파트로 설계한 것이 긍정적인 평가를 받고 있다.
내년 하반기 A5블록 한양수자인과 A21블록 울트라참누리 등 6개 블록 4060가구가 입주를 시작해 2012년 말까지 총 1만7240가구가 입주를 완료 할 것으로 예상된다. 입주가 1여년 앞으로 다가옴에 따라 도 주관으로 지난 2월 사업시행자와 교육청, 전력·통신·난방·가스 공급 사업자 등 19개 유관기관이 참여하는 입주대비 지원협의체를 구성, 운영중이다. 우선 내년 9월 4개교(초2, 중2) 개교를 시작으로 2013년까지 총 14개교를 설립할 예정이며, 동사무소와 소방서, 파출소 등도 순차적으로 건립하고 있다.
● ‘차별화 특구’ 차질 빚는 광교
행정타운, 비즈니스파크, 에듀타운, 에콘힐, 파원센터 등 총 11개 구역, 개발면적의 31%에 달하는 특별계획구역은 ‘행정복합 및 자족형 신도시 건설’과 다른 신도시와 ‘차별화 전략’의 핵심으로 꼽힌다. 하지만, 경기 불황과 수도권 내 유사한 사업을 추진하는 대규모 신도시사업이 진행되면서 사업 진행이 더딘 상황이다.
우선 행정타운(10만5000여㎡)과 법조타운(6만6000여㎡) 조성이 난관에 봉착했다. 수원지법과 지검이 이전할 법조타운은 높은 택지분양가 탓에 이전을 쉽게 결정하지 못하고 있고, 행정타운은 규모 축소가 불가피한 상황이다. 행정안전부가 최근 지자체 청사 면적 제한을 골자로 한 ‘공유재산및물품관리법 시행령’ 개정함에 따라 도청사 면적을 7만7633㎡로 제한하고 있다.
수도권 남부의 ‘비즈니스 허브’를 내세운 비즈니스파크(11만8000㎡)도 3차례에 걸친 사업자 공모와 기간연기에도 끝내 유찰, 분할 매각으로 전환했다. 비즈니스파크 콘셉트는 최대한 유지할 계획이지만, 사업성 등을 고려하면 일정 부분 개발 계획 변경은 불가피해 보인다.
도시공사 관계자는 “민간 사업자 공모가 성사되지 못했지만, 광교신도시의 자족성 확보라는 애초 취지를 벗어나지 않도록 계획수립 후 2011년 매각을 추진할 계획”이라며 “사업은 예정대로 진행될 것”이라고 강조했다.
학교와 주민이 어우러지는 학교복합화 시설인 에듀타운과 주거문화상업유통 복합단지 파워센터(에콘힐) 사업은 본궤도에 올랐다. 학교복합화예정 주요시설로는 도서실, 청소년상담센터 등을 갖춘 청소년수련관과 스포츠 센터 등이 있다. 에듀타운은 내년 상반기 착공해 2013년 3월 개교 이전까지 완공할 예정이다.
또 최고 56층 높이의 5개동으로 구성된 주상복합단지인 에콘힐 사업은 총 2430억 원의 자본금을 출자한 산업은행 외 대우건설 등 19개사가 컨소시엄으로 추진중이다. 도시공사 관계자는 “현재 본PF 협상이 진행 중”이라며 “본PF 성사를 위해 적극적이고, 유연한 자세로 민간사업자와 협력할 계획”이라고 설명했다. 에콘힐의 개발면적은 서울 코엑스의 7배에 달한다.
이밖에도 도시지원시설용지에 첨단 제약·바이오 기업 특화단지가 조성된다. 경기도지사의 추천에 의한 수의계약 방법으로 공급되며, 기존 광교 테크노벨리와 연계한 제약·바이오연구단지 유치로 자족도시로 발전하는데 기여할 것으로 도시공사는 전망했다.
개발면적 31% 특별구역 ‘차별화’ 전략
국내 최대 204만㎡ 호수공원·둘레길
‘자연과 인간’ 어우러진 친환경도시로
● 사람과 자연이 어우러진 광교
광교가 풍부하고 넉넉한 자연환경을 갖추고 있는 산지형 신도시의 입지조건을 충분히 활용한 친환경 도시로 거듭난다. 근린공원과 204만㎡ 규모의 호수공원을 거점으로 자연과 인간이 만날 수 있도록 조성하고 수원 화성과 같은 역사·문화까지도 연결시켜 자연·인간·문화가 어우러진 녹색도시로 만들겠다는 구상이, 현실로 나타나고 있다.
광교신도시 내 원천과 신대저수지를 호수공원으로 조성하는 사업이 지난해 착공에 들어간데 이어 지난 5월부터 공원내 각종 편의시설 조성사업 사업도 진행되는 등 내년 말이면 그 모습을 드러낼 것으로 예상된다. 광교 호수공원은 수면 높이를 3단계로 분류해 ‘둑(levee)’을 설치하고, 안개와 석양이 아름다운 ‘둠벙’ 등 6개의 테마공간으로 조성된다. 또 이 호수공원의 물을 활용한 물순환시스템도 도입된다.
이와 함께 신도시에 전체길이 60㎞의 둘레길이 조성된다. 둘레길은 광교산 자락의 녹지축을 따라 조성되는 산둘레길 20㎞, 하천과 호수변을 따라 조성되는 물둘레길 40㎞로 나눠 만들어진다. 산둘레길에는 6개의 약수터가 설치되고, 소풍, 운동, 야외 수업 등 다양한 야외 프로그램이 가능한 숲 속 공간도 곳곳에 꾸며진다. 원천호수와 신대호수, 원천천, 쇠죽골천 등 물길을 따라 조성되는 물둘레길에는 곳곳에 편의시설·휴게시설과 함께 자전거 대여소도 설치된다. 이들 둘레길에는 총 15개의 녹교도 설치된다.
도시공사 관계자는 “자연훼손을 최소화하고, 자연 이용을 극대화하는데 초점을 두고 있다”면서 “광교신도시가 명품신도시로 불리는 데는 자연과 인간이 함께 살아가고, 자족도시로 성장할 수 있는 기틀이 마련됐기 때문”이라고 밝혔다.