[부동산 칼럼] 계약금의 의미

하반기로 갈수록 점점 전세물들이 사라지고 있다. 서울 수도권을 떠나서 어느 지역에도 전세물이 부족한 건 마찬가지다. 심지어 오전에 나온 물건은 새로운 세입자를 기다리는데 하루가 채 가지 않는다. 상황이 이렇다 보니 전세를 얻고자 하는 사람들은 적당히 가격만 맞으면 성급히 계약을 하게 된다. 계약은 계약금을 관례로 10% 정도 걸고 계약서를 상호 작성하고 나중에 계약의 완성으로 잔금을 지불하고 부동산을 인도받는 것으로 계약은 완성된다. 그러나 간혹 계약을 마친 후, 상호 일방이 취소를 원하는 경우가 있다. 계약의 경우 정확한 표현은 취소가 아니라 해제이다.

부동산 계약은 보통 청약과 승낙의 의사표시 합치에 의해 성립되고 특별한 요식을 요하지 않는다. 즉, 반드시 계약서를 작성해야만 성립되는 것은 아니다. 구두로 한 계약도 유효한 계약인 것이다. 그러나 보통의 부동산 계약은 계약금을 주고받는 계약금계약의 형태로 진행되는데 계약의 해제에 따른 계약금의 처리를 놓고 임차인과 임대인의 갈등이 빈번하다. 임차인의 계약 해제 시에는 계약금을 포기하고 해제권을 행사하지만, 임대인이 계약 해제 시에는 계약금의 배액을 상환해야 계약을 해제시킬 수 있다.

계약금은 계약체결의 증거로서의 의미를 기본적으로 내포하고 있으며 해약금으로서 해제권을 행사하기 위한 수수된 계약금의 성질을 띤다. 민법에서도 계약금을 특별한 조건이 있지 않는 한 해약금으로 추정하고 있다. 또한 계약이행의 확보수단으로서 계약금을 말하기도 하는데 이를 위약금이라고 한다. 위약금은 일방이 계약을 이행하지 않을 경우 발생하는 손해배상액의 예정으로 추정하는 위약금과 손해배상 이외에 사적 제재로서 따로 받기로 약정한 경우를 위약벌이라 한다. 문제는 이러한 민법이 존재함에도 사람 간의 원만한 해결을 보고자 하는 당사자의 의지가 중요하다.

법은 해제권을 행사하는 일방에게 상대방이 받게 될 손해배상액을 최소화하기 위해 법률규정을 만들어 놓았으나 결국 법 이전에 사람과 사람의 일이다. 임차인의 불가피한 해제에 따른 계약금의 몰수가 불로소득이 아닌 가진 자의 입장에서 임차인의 사정을 고려해 적절한 권리행사를 했으면 하는 바람이다. 또한, 계약을 너무 쉽게 하는 관행도 고쳐져야 하겠다. 돌다리도 두드리고 가라는 말처럼 급할수록 자세히 살펴보고 정확한 계약을 하는 성숙된 모습도 필요하다.