[부동산칼럼]주택구입 경제상황에 맞춰 계획세울 것

 

우리가 일생 동안 구매하는 소비재중에서 부동산만큼 고가(高價)이면서 신중하게 구매하는 경우는 없다. 또한 부동산 만큼 구매이후에도 가격이 올라가는 재화는 드물다.

부동산 구입할시 워낙 고가이기 때문에 100% 자기 자본을 갖고 사는 사람은 드물다. 대출을 어느 정도 받고 사기 마련인데 이를 레버리지 효과(Leverage effect, 지렛대효과) 혹은 부채효과라고 한다.

즉, 1억원 아파트가 매입 후 천만원이 올랐다고 하자. 100% 자기 돈으로 매입한 사람은 10%의 수익률을 보지만 50% 융자를 산 경우는 20% 수익률이 난 셈이다.

부채를 발생시켜 자기자본수익률을 높이려는데 부채를 활용했다고 해 부채효과라고 한다. 그러나 대출에 따른 이자비용이 발생했으므로 실질적인 자기자본수익률은 아니다.

대출이자율이 5%라고 가정시에는 자기자본 수익률은 15%라는 계산이된다. 100% 자기자본으로 집을 구매한 사람보다도 5%가 높다. 만약 자기자본은 50%가 아닌 30%로 하고 대출을 70%라고 하자.

자기자본 수익률은 22%로 올라가게 된다. 즉 부채비율을 높이면 높일수록 자기자본수익률은 높아지게 된다. 이래서 레버리지 즉 지렛대 효과라고 한다.

그러나 부채비율이 높아지면 현실적으로 대출이자도 높아지기 때문에 과다한 부채로 인한 대출자의 채무불이행의 가능성도 높아져서 금융적 위험이 커지게 된다. 따라서 DTI규정이 올 3월까지 한시적으로 풀리긴 했지만 자신의 주거관련 부채비율이 총소득의 28%이내가 적정하며 다른부채와 함께 총자산 대비 36%를 넘지 않을 것을 권장한다.

집값이 무조건 오른다고 부추기는 중개업자나 주위사람들의 이야기에 현혹되어 무리한 주택구입은 중도에 손해보고 팔아야 하는 화를 자초할 수 있다. 가정의 경제상황에 맞춘 주택구입 계획을 세우길 바란다.