[부동산 칼럼]민법 임대차에 대한 수선의무

최근 한파로 인하여 보일러 및 수도에 대한 동파가 심해지면서 임차인의 불만이 발생하고 있다.

임대인은 임차인에게 책임을 전가를 하고 있다. 심지여 온라인상에 Q&A를 통해 많은 질문들이 올라오고 있다. 민법 제 623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

민법 임대차 제 544조 및 551조 임대인이 수선의무불이행에 대한 임차인은 계약해지(제 544조)와 손해배상청구(551조)외에 차임지급의 거절 또는 차임감액청구를 할 수 있다.임대인은 임차인이 목적물에 지출한 필요비나 유익비에 대한 상환할 의무를 진다. 임대차는 유상계약이므로 매매에 관한 규정이 준용된다(제 567조) 따라서 임대인은 매도인과 같은 담보책임을 진다.

이와 반대로 임차인에 대한 권리가 있음에도 임차인들은 임대인에게 행사를 잘 하지 못하고 있는 실정이다. 임대차 626조(임차인의 상환청구권) 1항 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에게 대하여 그 상환을 청구할 수 있으며, 2항 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다.

즉 필요비란 임차물의 수선비 등과 같이 그 보존을 위하여 지출한 비용을 말하며 임대인의 사용, 수익하게 할 의무의 내용이므로 이는 원칙적으로 임대인의 부담에 속하는 것이다.

단순한 목적물 자체의 현상을 유지하거나 그 원상을 회복하는 비용에 한하지 않으며, 목적물을 통상의 용도에 적합한 상태로 보존하기 위하여 지출된 비용을 포함한다.
필요비상환청구는 필요비 지출 즉시 즉, 임대차존속 중에도 가능하고, 가액의 증가가 현존하는 지의 여부에 관계없이 지출비용 전액에 미친다.

노후로 인한 보일러 수명이 다되어 고장의 경우 임대인이 해주어야 하는데도 불구하고 임차인에게 전가를 하고 있는 실정이다.
만약 동파로 인한 보일러사고일 경우는 임차인이 당연히 수리를 해야 하지만 대부분은 노후로 인한 고장이 90%, 동파로 인한 사고 10%에 불과함에도 책임소제를 넘기는 임대인이 늘어난다는 것이 현실이다.