이번주부터 김연웅 공인중개사의 풀어쓰는 부동산을 연재한다. 김 중개사는 격주 월요일 수원화성일대 부동산 이야기 등을 독자여러분께 전할 예정이다.<편집자주>
동탄신도시 아파트 분양이 사실상 시작됐다.
6월25일을 기해 주택전시관이 문을 열고, 7월1일부터 청약접수가 시작된다(이번 분양에 관한 자세한 내용은 본보 현은미 기자의 기획기사 참조). 분양가격은 건설사의 입장이 반영된 평당 700만원 이상으로 알려져 있다.
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| ▲ 또한 동탄신도시 인근에 직장이 있는 분들이나, 장기적으로 동탄신도시에 내 집 마련을 꿈꾸는 분들에게는 가격의 상승가능성과 무관하게 청약을 권하고 싶다. 동탄신도시가 주거환경을 기준으로 기존 신도시에 비해 전혀 부족함이 없는 도시가 될 것이 분명하기 때문이다. | ||
이번에 청약을 할 것인지 아닌지를 결정하려면 적어도 몇 가지 상황에 대한 판단이 있어야 한다.
예를 들면 분양가격이 적절한지, 앞으로 아파트 가격이 계속 오를 수 있겠는지, 오른다면 어느 가격까지 오를지, 동탄신도시의 가치는 얼마나 될는지 등등의 사안에 대한 판단이다.
우선 동탄시도시의 가치를 먼저 따져보자. 소위 말하는 입지분석과 관련된 부분이다. 동탄신도시는 기존의 수도권 신도시와 다르게 자족형도시로 계획됐다.
계획대로라면 수도권의 다른 신도시에 비해 우수한 주거 및 생활 여건을 갖춘 도시다.
삼성반도체를 중심으로 한 화성지방산업단지와 농경지가 도시의 외곽에 배치돼 있다. 수도권의 기존 신도시에 비해 가장 높은 녹지율(24.3%)을 자랑한다. 경제활동과 주거생활이 도시 내에서 해결될 수 있다.
반면에 기존의 산업 및 경제, 문화의 중심인 서울로의 접근성은 기존 신도시에 비하여 뒤진다. 그렇더라도 동탄신도시가 기존 신도시와 차별화 된 도시로 계획되었다는 점은 큰 장점이다.
그 장점의 가치가 얼마나 되는지에 따라 동탄신도시 아파트 가격도 달라질 수 있다.
한편 신도시가 도시형태를 갖추고 기능 하려면 적어도 10년 여의 시간이 필요하다. 분당신도시가 입주한 지 10년이 되어서야 제 기능을 발휘하는 것이 한 예이다.
이런 점에 비추어서 앞으로 5~10년 후에 과연 동탄신도시 아파트 가격이 어느 정도까지 오르게 될지 생각해보자.
앞으로 3~5년 후까지는 수도권에서 아파트 매매가격이 크게 오르기는 어려울 것으로 보인다. 정부의 부동산가격억제정책이 대단히 강력하다. 때문에 기존 아파트의 가격이 상승하지 못하는 것은 물론, 신규 아파트 분양도 어렵다.
인천, 서울 동시분양에서의 미달사태가 이를 증명하고 있다. 때문에 수도권에서조차 미분양을 우려한 건설사의 분양연기도 보인다. 게다가 분양권 전매금지로 입주 후에나 가격상승이 현금화 될 수 있다.
또한, 수도권 신도시 중에서 분당신도시만 아파트 매매가격이 평당 1,000만원을 넘어섰다. 물론 수도권의 몇몇 아파트 단지도 평당 1,000만원이 넘는 가격에 매매되긴 하지만, 이는 예외적인 경우로서 도시 전체적으로 그렇지는 않다.
5년 후 10년 후에는 어떨까? 많은 사람들이 적어도 5년 후부터는 아파트 매매가격이 많이 오를 것으로 기대한다.
즉 부동산 정책이 변하고, 그 효과가 적어도 5년 후에는 나타나길 바라는 것이다. 김영삼 정부 당시의 강력한 부동산 억제정책과 그 후의 부동산 가격폭등, 이 현상을 한번 더 기대하는 것이다.
그러나 이것은 잘못된 정책으로 인한 시장질서의 왜곡이 빚어낸 결과다. 건설사의 분양가 폭리와 분양권 전매를 이용한 투기적 이익은 잘못된 부동산정책의 대표적 부산물이다.
그리고 사회는 이러한 부산물을 제거하는 방향으로 움직이고 있다. 분양원가 공개와 아파트 후분양제가 여론을 얻고 있다. 10년 후라면 시행되고 있지 않을까?
또한, 10년 후 우리나라의 주택보급율은 110%대에 달할 것으로 추정된다. 이미 주택보급율 100% 수준을 넘은 지 오래다.
이는 장기적으로 주택가격, 아파트 가격이 안정화 될 수밖에 없다는 것을 예측하게 한다.
마지막으로 동탄신도시 시범단지 분양가격을 보자. 건설사의 주장대로 평당 700만원 이상 되는 가격으로 분양 예정이다. 과연 적절한가?
평당분양가 700만원은 인접지역인 수원의 현재 아파트 매매가격이 반영된 수준이다. 시민단체의 주장에 따르면 제조원가와 건설사의 적정이윤을 포함한 적정분양가격은 평당 550만원 선이 돼야 한다.
여기서 우리의 관심사는 "평당분양가 700만원 이상은 건설사의 폭리를 위한 가격"이라는 여론이 형성된 상황에서 '청약과 분양계약이 잘 될 것인가'이다.
최근 일산 풍동지구에서 모 건설사가 40평형 이상 되는 아파트를 평당 800만원이 넘는 가격에 분양했는데 순위 내에서 청약이 마감됐다. 물론 전평형 계약이 완료됐다는 내용은 아직 보도된 바 없다. 분양의 성패는 청약이 아니라 계약율 이다.
그리고 분양가격의 적절함을 판단하는 또 하나의 기준은 앞에서 살펴본 향후의 시장전망 이다.
입주 후에 큰 매매차익이 보장되는 분양가라면 누구나 분양 받으려고 할 것이다. 이는 곧 향후의 아파트 매매가격에 대한 전망에 따라 현재의 분양가를 판단해야 한다는 것이다.
분양가격이 평당 700만원을 넘는다면 입주 후에 매매가격이 평당 1,000만원을 넘어야지 매매차익을 얻을 수 있다.
평당 700만원 이상 되는 분양가가 그런 의미에서 적절한 혹은 좋은 가격인지 최종 판단은 독자들의 몫이다.
입주 후에 동탄신도시 아파트 매매가격이 과연 평당 1,000만원을 넘어설 수 있을까? 그렇게 확신하는 분들은 청약해서 분양 받는 일을 주저할 필요가 없다.
또한 동탄신도시 인근에 직장이 있는 분들이나, 장기적으로 동탄신도시에 내 집 마련을 꿈꾸는 분들에게는 가격의 상승가능성과 무관하게 청약을 권하고 싶다.
동탄신도시가 주거환경을 기준으로 기존 신도시에 비해 전혀 부족함이 없는 도시가 될 것이 분명하기 때문이다.
현재 자신의 상태에 대한 판단, 앞으로 아파트 시장의 전망에 관한 판단, 그리고 그에 기초한 결정과 책임은 언제나 소비자들 개개인의 몫이다.
문의 ☎215-2002