政府房地产政策的两大支柱正在失轨。其一是税制改革方案。这是调整非居住者拥有一套住房的综合房地产税基本扣除额，并试图以居住期限为主重新编制长期持有特别扣除的举措。其二是家计贷款总量规制。这是对金融公司按年设定贷款增加额上限，并收紧银行窗口的做法。
依赖行政指导的贷款规制的局限
先看总量规制。该规制基于金融当局的宏观审慎监督权限，采取行政指导的形式，但因法律中未明确规定具体指导方针，而被指会扩大市场的不确定性。金融机构按当局的"管理方向"提交年度目标，超过目标的话，次年会在检查和监管中受到不利对待。宪法明确规定，国民基本权利的限制只能通过法律进行（第37条第2项），并宣布尊重个人和企业的经济自由与创意（第119条）。直接影响国民财产权行使的规制在缺乏明确法律标准的情况下通过窗口指导而运作，这就是国政监察等场合出现"近乎滥用职权、不确定性很大"批评的原因。
主要发达国家在管理家计债务时，主要采用法制化的DSR、LTV等以借款人还款能力为标准的指标来确保可预测性。相比之下，对金融公司贷款总量一律紧缩的做法容易造成供需扭曲。如同过去1990年日本在泡沫崩溃时期引入的贷款总量规制一样，过度的人为抑制措施可能会对市场造成意想不到的冲击，因此需要谨慎的态度。
每当设定贷款增长率目标并加强总量管理时，市场都会反复出现副作用。强化规制，当实际需求者的贷款悬崖问题浮出水面时，就设置例外并再次放松，这种情况反复发生，房地产金融成为了一个补丁。从一大早就接收贷款申请，或找不到分配房屋尾款而跺脚的实际需求者不断诉苦，正是这个原因。随着不断收紧、副作用出现、再放松的循环重复，韩国银行金融通货委员会甚至担忧总量规制会削弱基准利率调整的效果。
追溯这种特效药的来源更令人黯然。明确设定增长率目标并本格实施总量管理是2021年文在寅政府时期。那一年定为年5~6%的增长率超过了7.1%的目标，银行在年底停止新增贷款，造成实际需求者的贷款悬崖后，才仓促地将全租贷款纳入例外。
李在明政府复活了这种失败的处方，并使用得更加剧烈。从去年6·27对策开始统一规定住房抵押贷款限额为6亿韩元，经历9·7、10·15对策，根据房价差异化设定限额为6亿、4亿、2亿韩元，到今年4月以"房地产与金融绝缘"为标语，将家计贷款增长率收紧至1.5%。四个月后就投降了。凌晨6点接收申请10分钟内就售罄的"贷款开门营业"成为日常，拿不到分配房屋尾款的实际需求者的诉苦在总统主持的讨论会上爆发，13日政府推出将总量目标扩大至3%的对策，相当于增加了一倍。收紧、副作用出现、附加例外、再放松，这种循环重复使房地产金融成为补丁。韩国银行金融通货委员会甚至担忧总量规制会削弱基准利率下调的效果。抓住看不到四个月后的政策不放，却对国民说要制定人生计划吗？
不够精妙的税制造成的实际需求者损害
税收同样缺乏精细的设计。尽管政府在税收正义层面上有加强对非居住者拥有一套住房的课税的意图，现行税制存在对诚实的实际需求者造成过度负担的风险。以地方派遣或工作原因而暂时空置住房的上班族，因为继承份额等原因而成为非居住者拥有一套住房的人为典型。
当然，税法上对工作原因或疗养等不得已事由存在例外特例，但举证程序繁琐、要件严格，导致监管空白。同时，在转让住房的过程中，暂时未能满足居住要件的单套住房所有者会承受过度的转让税负担。住房转让时产生的转让差益不是存入账户的收入，而是进入下一套住房的住房转移资金。在房价普遍上升的情况下，过度的转让税征收可能会限制住房向上流动。
美国、英国等主要国家为保障单套住房所有者的住房转移，对居住住房提供了大幅的扣除限额，或运行与居住期限相成比例的灵活减免制度。对实际需求单套住房所有者的课税应在阻止市场投机的范围内进行精细调整。需要改进仅机械地追究保有·居住期限而惩罚的设计，采取为实际需求者的住房升级提供帮助的正道办法。
应回归与市场的沟通和可预测的政策
我们已经看过这样的场景。文在寅政府以"投机战争"为名义，在5年间推出了20多项对策。多套住房转让税加征反而增加了赠与，规避税收负担的需求涌入"真正的一套房"，推高了江南房价。租赁法案二法以全租房源消失和全租价格暴涨而告终。尽管确认了5年间明分和逻辑设计的政策在市场上如何遭到报复，现政府却踏上了复活总量规制、进一步收紧税制的同样道路。不说"文在寅第二季"才令人感到奇怪。
无论意图多么良好，忽视市场原理的政策都会带来意想不到的副作用。不应重复过去时期多套住房规制造成房源锁定和"真正的一套房"集中现象的经历。明分和热情设计的政策在市场上会带来什么混乱，已经确认过多次。
强行预见的副作用不是信念而是固执。应该接纳现场的声音，果断改变应该改变的地方。应停止从总统想法出发的短期处方，回归在发达国家已验证、可预测的稳定政策。推出将总量规制转换为以借款人为单位、以法律为基础的规制的路线图，并作为起点率先大幅减轻单套住房实际需求者的税收负担。在不断服用特效药的政策结构下，无法期待正常的市场运作。
明天（18日）的记者会是成为文在寅第二季的序幕，还是成为实用主义李在明政府的开始，这取决于李在明总统。