재개발이나 재건축은 한때 고수익을 안겨주는 투자 대상으로 인식됐다. 그러나 이제는 지역적 호재를 안고 있는 경우가 아니라면 손실 가능성조차 배제할 수 없게 됐다. 무작정 기다리다간 기회비용을 날리고 낭패당하기 십상이다. 무엇보다 조합설립인가와 사업시행인가, 관리처분, 착공 등 곳곳에 위험이 도사리고 있는 만큼 길고 지루한 절차가 고통스럽기까지 하다. 보유가치는 어떨지 모르지만 재개발 착공 때까지 노후화 등으로 인해 임대료 수입도 감소할 수 있다.
또 재개발 이후에도 주변 상권에 따라 상가의 수익성이 불투명해질 수도 있다. 결론적으로 K씨네 상가주택의 재개발 실익은 별로 없을 것으로 판단된다. ‘부동산 갈아타기’를 권하는 이유다. 상가주택을 팔아 주거용 아파트를 장만하고 임대료 수입이 가능한 도시형생활주택 등 수익형 부동산을 구입하는 게 좋겠다.
◆수익형 부동산전환
상가주택은 10억원 정도에 매각이 가능할 것으로 판단된다. 전체 건물에서 거주공간이 차지하는 비중이 50%를 넘고 10년 이상 장기 보유했기 때문에 1가구 1주택에 해당돼 양도소득세 부담은 미미할 것으로 예상된다. 처분 후엔 거주주택과 수익형 부동산에 적절히 안배해 재투자하길 바란다. 우선 거주지로는 광교신도시와 영통신도시 내 30평대 아파트를 추천한다. 교통이 편리하고 교육환경도 양호한 데다 실수요자가 많아 투자성도 있기 때문이다. 대략 4억원이면 이 같은 규모의 아파트를 구입할 수 있겠다. 나머지 6억원으로는 최근 주목을 받고 있는 역세권의 도시형 생활주택과 오피스텔을 사들여 임대수입을 만들도록 하자. 역세권의 소형물건은 연 7~8%대의 임대수익이 가능해 지금과 같은 월세 수준인 375만원을 확보할 수 있다.
◆지수 스텝형 ELS 투자
K씨네는 조만간 2억원의 은행 정기예금이 만기가 된다. 이 중 5000만원은 의료비와 비상금 명목으로 정기예금으로 유지하는 게 좋겠다. 나머지 1억5000만원은 지수를 기초자산으로 하는 스텝다운형 ELS(지수연계증권)에 분산투자할 것을 권유한다. 한꺼번에 집중투자하기보다는 가입 시기를 세 번에 나눠 5000만원씩 가입하는 게 좋겠다. 지수스텝다운형 ELS는 만기 시점에서 주가지수가 40~50% 이상 하락하지 않으면 연 10%이상의 수익을 내는 상품이다. 일반 주식형펀드에 비해 안정적이고 1년 만기의 정기예금보단 2.5배 정도의 높은 수익성을 자랑한다. 원금을 보장해 주진 않지만 통계적으로 상당한 안정성이 입증됐고 앞으로 주가조정이 있다 하더라도 현 지수 대비 50% 이상 반 토막 날 가능성은 매우 작을 것으로 판단돼 K씨네에게 적합하다.
◆연금저축으로 절세효과
올 8월부터는 매월 20만원씩 연금보험을 타게 된다. 여기에 수익형 부동산에서 나오는 임대수입 가운데 25만원을 합쳐 노후자금과 유동성 확보용으로 적립해 나가길 바란다. 소득공제형 연금펀드에 매월 34만원을 불입하면 K씨는 연말정산 때 임대소득에서 400만원을 공제받아 세부담을 줄이는 효과까지 얻을 수 있다. 남은 11만원은 요구불예금보다 이자가 높은 MMF(현재 연 2.6%)에 예치해 유동성이 필요할 때 쓰도록 하자. 새로 구입한 아파트는 7년 후 K씨 부부가 60세를 넘겼을 때 주택연금으로 활용할 수 있다. 시가 4억원이면 매월 95만원의 연금을 평생 받게 된다.