1 năm từ khi áp dụng Khu vực cấp phép giao dịch đất Xu hướng tăng giá nhà đất mở rộng…Tranh cãi về hiệu quả thực tế

Khi chuẩn bị bước vào năm thứ nhất kể từ khi áp dụng Khu vực cấp phép giao dịch đất, xu hướng tăng giá chung cư ở phía nam tỉnh Gyeonggi lại có dấu hiệu gia tăng, dấy lên các tranh cãi về hiệu quả thực tế của các biện pháp quy định bất động sản của chính phủ.

Theo xu hướng giá chung cư hàng tuần vào tuần thứ hai tháng 10 (căn cứ vào ngày 12) được Viện Bất động sản Hàn Quốc công bố ngày 17, giá giao dịch chung cư tỉnh Gyeonggi tăng 0,26% so với tuần trước. So với tuần trước đó là 0,18%, mức tăng đã mở rộng 0,08 điểm phần trăm, tức là mức tăng cao nhất trong khoảng 4 năm 11 tháng kể từ tháng 11 năm 2021.

Trong cùng kỳ, Seoul tăng 0,16% và toàn quốc tăng 0,10%. Mức tăng giá chung cư của tỉnh Gyeonggi cao hơn Seoul 0,10 điểm phần trăm và cao hơn mức trung bình toàn quốc 0,16 điểm phần trăm.

Đặc biệt, xu hướng tăng ở các khu vực chính phía nam tỉnh Gyeonggi nổi bật.

Khu Bundang, thành phố Seongnam tăng 0,79% so với tuần trước, ghi nhận mức tăng cao nhất trong các thành phố, quận, huyện toàn quốc. Mức tăng mở rộng từ 0,56% của tuần trước đó thêm 0,23 điểm phần trăm, vượt qua khu Yeongdong, thành phố Suwon để trở thành khu vực có mức tăng cao nhất toàn quốc.

Khu Yeongdong, thành phố Suwon cũng ghi nhận mức tăng mở rộng từ 0,62% của tuần trước lên 0,69%. Mặc dù nhường vị trí thứ nhất cho khu Bundang nhưng xu hướng tăng giá lại càng mạnh hơn.

Cả hai khu vực đều được chỉ định là Khu vực cấp phép giao dịch đất theo biện pháp ổn định thị trường nhà ở được chính phủ công bố tháng 10 năm ngoái.

Tại thời điểm đó, chính phủ đã mở rộng phạm vi quy định toàn bộ Seoul và 12 khu vực trong tỉnh Gyeonggi thành các khu vực quy định và Khu vực cấp phép giao dịch đất. Ở tỉnh Gyeonggi, bao gồm thành phố Gwacheon và Gwangmyeong, các khu Bundang, Sujeong, Jungwon của thành phố Seongnam, các khu Yeongdong, Jangan, Paldal của thành phố Suwon, khu Dongan của thành phố Anyang, khu Suji của thành phố Yongin, thành phố Uiwang, thành phố Hanam, v.v.

Để mua chung cư ở Khu vực cấp phép giao dịch đất, cần phải nhận được phép từ chính quyền địa phương có thẩm quyền. Cũng áp dụng yêu cầu cư trú thực tế, hạn chế cái gọi là đầu tư gap – mua nhà với bảo lãnh.

Khi công bố biện pháp ngày 15 tháng 10 năm ngoái, chính phủ tuyên bố sẽ ngăn chặn nhu cầu bổ sung thông qua việc mở rộng phạm vi chỉ định Khu vực cấp phép giao dịch đất và khu vực quy định. Mục đích là kiểm soát quá nóng thị trường nhà ở và ổn định giá cả.

Tuy nhiên, khoảng 1 năm sau khi Khu vực cấp phép giao dịch đất được chỉ định, mức tăng cao nhất toàn quốc lại xuất hiện ở khu Bundang và Yeongdong.

Xu hướng tăng giá nhà cũng nổi bật ở bên ngoài các khu vực quy định.

Thành phố Gunpo tăng 0,72% so với tuần trước, ghi nhận mức tăng cao thứ hai toàn quốc sau khu Bundang. So với mức tăng của tuần trước đó là 0,27%, mức tăng đã mở rộng 0,45 điểm phần trăm.

Khu Gwonseon, thành phố Suwon cũng ghi nhận mức tăng giá giao dịch chung cư hàng tháng vào tháng 9 là 1,87%, xếp thứ 5 toàn quốc. Trong cùng kỳ, khu Yeongdong tăng 3,12%, xếp thứ 1 toàn quốc.

Khác với khu Yeongdong, khu Gwonseon bị loại khỏi danh sách các khu vực được chỉ định Khu vực cấp phép giao dịch đất theo biện pháp ngày 15 tháng 10 năm ngoái. Mức tăng giá cao xuất hiện ở cả khu vực quy định Yeongdong và khu vực không được quy định kề cận Gwonseon.

Với xu hướng tăng giá xuất hiện đồng thời ở các khu vực quy định và không được quy định, cần phải xem xét mức độ đóng góp của các biện pháp quy định giao dịch của chính phủ vào mục tiêu chính sách ổn định giá nhà ở. Có ý kiến cho rằng cần phải đặt câu hỏi về vấn đề này.

Ở một số khu vực, mức giảm giao dịch được xác nhận. Theo số liệu thống kê của tư nhân dựa trên dữ liệu báo cáo giao dịch thực tế của Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông vận tải, lượng giao dịch mua bán chung cư tại khu Bundang vào tháng 9 là khoảng 160 giao dịch, giảm đáng kể so với cùng kỳ năm trước.

Giao dịch giảm nhưng xu hướng tăng giá lại mở rộng hơn.

Điều này đáng lưu ý vì nó cho thấy rằng ngay cả khi các biện pháp quy định giao dịch hạn chế nhu cầu mua, nếu các yếu tố tăng giá như thiếu hụt cung cấp nhà ở hoặc kỳ vọng tái xây dựng ở các khu vực được ưa thích không được giải quyết, hiệu quả ổn định giá có thể bị hạn chế.

Đặc biệt, công việc tái xây dựng New Town thế hệ thứ nhất đang diễn ra ở khu Bundang. Thành phố Seongnam đã chọn 5 khu vực bao gồm Khu vực mẫu 1 và Park Town cùng tổng cộng 13.429 hộ làm đối tượng chỉ định Khu vực tái thiết đặc biệt vào ngày 29 tháng trước.

Thời hạn chỉ định hiện tại của Khu vực cấp phép giao dịch đất được chính phủ chỉ định vào tháng 10 năm ngoái là đến ngày 31 tháng 12 năm nay.

Khi chuẩn bị bước vào năm thứ nhất kể từ khi áp dụng, trong bối cảnh xu hướng tăng giá chung cư ở các khu vực chính phía nam tỉnh Gyeonggi mở rộng, sự quan tâm tập trung vào cách quyết định của chính phủ về việc gia hạn quy định, liệu chính sách tập trung vào quy định giao dịch có thể dẫn đến ổn định thị trường nhà ở hay không.